您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

谈破产企业的土地使用权
——关于企业破产过程中土地使用权问题的探讨

宋保卫


在企业破产案件的审理过程中，破产企业的土地使用权问题是涉及的主要问题之一。因各破产企业的性质和注册的时间不同，土地使用权的取得方式亦不一致，对破产企业土地使用权的处置也不相同。现将笔者对破产企业土地使用权问题的几点浅显的认识，与大家共同探讨。
一、破产企业土地使用权的概念和法律特征
土地使用权是指按照法律对土地加以利用的权利。破产企业土地使用权是指破产企业依据法律规定业已取得并仍可以有偿或无偿地利用土地产生效益的权利。根据土地管理法规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国有土地和集体所有的土地虽不得侵占、买卖或非法转让，但土地的使用权可依法转让。结合以上企业土地使用权的概念和有关的法律规定，破产企业土地使用权具有以下特征：
１、主体特定。即在清算组处分破产财产以前，土地使用权只属于破产企业。
２、来源合法。破产企业原来赖以生存发展的土地使用全不论是以何种方式取得，都应是根据法律规定拥有土地使用权证。破产企业非法获取的土地使用权，国家应无条件地无偿收回。
３、财产有偿。土地使用权作为破产财产的重要组成部分，其价值在破产企业生存时和破产后均会以不同形式体现出来。
４、程序规范。企业取得土地使用权的程序是经过申请、审核、批准、发证，而要取得破产企业的土地使用权，不仅要遵循企业破产法规定的程序，还必须经过资产评估程序、审核确认程序、成交价和议价程序、土地使用权转移登记等一系列程序。
二、破产企业土地使用权的来源
国家供给土地使用者土地使用权的主要途径有两种，一种是出让，另一种行政划拨。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权以协议、招标、拍卖的方式在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。划拨是指出让、转让以外的其他各种取得土地使用权形式的行为，除拨用原来就属于国有的土地以外，主要是指由国家向农民集体征用一定面积的土地，所有权归国家，使用权划拨给单位或个人，由用地者支付征地费用，以后每年向国家缴纳土地使用税的土地使用形式。受让的土地使用权在一定年限内可以转让、出租、抵押，而行政划拨取得的土地使用权只有规定用途的使用权。综观近几年所审理的企业破产案件，大量的全民所有制企业和集体所有制企业土地使用权的取得，主要来源于行政划拨，小部分才通过出让与支付出让金的方式获取。
三、破产企业土地使用权的处理原则和程序
企业破产法虽然规定了如何处理破产企业的财产，但忽视了破产企业最重要的财产权利──土地使用权的处理问题，有关土地管理法规也未涉及，这对人民法院处理破产企业的土地使用权带来了相当的难度。对此，笔者认为，要处理好破产企业土地使用权问题，有必要遵循以下原则：
(一)合法取得原则
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权可以抵押。有的濒临破产的企业，为了不丧失土地使用权，往往将土地使用权和地上建筑物或其他附着物作抵押，期望凭籍其土地使用权恢复生机。但如果该抵押合同违背国家法律、法规和土地使用权合同的规定，就应认定无效，抵押权人就不能按抵押合同取得土地使用权。因此，要取得破产企业的土地使用权，不仅要按法律规定办理，而且受让的权利主体、转让的形式和转让手续都要合法。
（二）优先取得原则
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。如果破产企业在破产以前，已依法将土地使用权或地上建筑物、其他附着物抵押给抵押权人，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和企业破产法的有关规定，抵押权人有优先受偿权和优先取得权。由于破产企业的土地使用权是破产财产的组成部分，如果以转让等方式处理，首先也必须满足全体债权人的需要。因此所有债权人也享有优先于非债权人的优先取得权。
（三）有偿取得原则
由于我国土地所有权和土地使用权的分离。有些破产企业的土地使用权，是过去无偿或低价取得的。因此，在处理破产企业的土地使用权时，要不要考虑其使用权的取得方式，要不要评估作价问题，常常在审判实践中引起争论。有的主张无偿或低价取得的土地使用权，就不必考虑它的价值，或对其价值忽略不记，处理破产财产只要处分企业的物质形式的货币和实物。尤其在有行政命令的情况下，清算组提交给人民法院的破产企业财产清单，往往对土地使用权的价值未作评估，有的甚至不说明土地使用权的起初情况。但笔者认为，新的权利主体想要拥有破产企业的土地使用权，必须有偿取得。不论破产企业的土地使用权是以何种形式取得，都应当交有评估资质的土地评估机构依法进行评估，然后以评估价为低价，通过公开拍卖的方式，对破产企业的土地使用权进行公开竞买。
（四）国家干预原则
人民法院依法独立行使审判权，这是人民法院的基本审判原则。但在审理企业破产案件时，尤其是在处理破产企业的土地使用权时，由于目前规范这方面的法律、法规不够明确，清算组为让债权人和债务人均能从土地使用权的有偿处分中得到更多的财产收益，往往会忽视国有资产的流失，把本应由国家收取的土地使用权出让金作为破产企业的财产用以清偿，造成国家不必要的损失。这种现象在无偿取得划拨土地使用权的全民企业的破产案件中时有发生。为防止在审理企业破产案件中国有资产流失，当地的市（县）人民政府应依法予以干预。在破产企业土地使用权转让时，应对转让期限限制在使用年限内；如果转让价格明显低于市场的，政府应行使优先购买权。
人民法院依法裁定破产的分配方案，是行使审判权的具体内容。从一定意义上讲，人民法院依法处分破产企业的土地使用权，裁定新的权利主体获取破产企业的土地使用权，是代表土地所有权人──国家行使土地所有权的部分处分权。尽管如此，土地使用权问题毕竟是政府行政管理事务问题，人民法院在审理破产案件时，要想处理好破产企业的土地使用权，仍应当取得当地市（县）人民政府的配合和协助。
那么，人民法院应采取什么程序处分破产企业的土地使用权呢？笔者认为，破产企业的土地使用权，作为破产财产的组成部分，虽有其特殊性，但它与破产企业的其他财产是紧密相连的，因此人民法院首先应遵循企业破产法规定的程序，对破产企业的土地使用权，人民法院可委托法定的土地资产评估机构评估并经资产主管部门认可，然后由清算组对破产企业的土地使用权连同其地上建筑物或其他附着物一并进行协议转让、招标转让或拍卖转让，人民法院同时邀请政府有关部门对转让行为进行监督和协助，最后由人民法院作出破产土地使用权转移给新的权利主体的裁定，新的权利主体在支付获取费用后，凭人民法院的裁定书，按土地管理部门的规定办理有关法律手续。
四、破产企业土地使用权的处理方式
（一）通过出让和支付出让金方式取得土地使用权的处理方式：
1、拍卖转让。这主要是指通过有关部门在社会上公开竞争，有偿转让破产企业土地使用权的一种方式。人民法院可以出具委托书，委托法定机构对破产企业的土地使用权根据其所处的周围环境、条件、发展前途等诸多因素进行综合评估，报出评估价。同时结合政府部门对处理破产企业土地使用权的有关要求，利用叫价方式，把土地使用权转让给出价最高、最符合政府部门规定要求的新的权利主体，拍卖结果经人民法院裁定确认后，新的权利主体凭人民法院的裁定向土地管理部门领取土地使用证，取得破产企业的土地使用权。这种方式更能达到物尽其用，地进其力的社会效果。
2、协议转让。这种方式适用于已对破产企业的地上建筑物或其他附着物进行了抵押的债权人。因为债权人对地上建筑物或者其他附着物进行抵押，在其享有优先受偿权的同时，赖以建设的土地使用权必然会随之转让。因此可以让抵押权人与清算组在已经掌握的综合评估价基础上自由协商定价，双方达成一致意见后签订协议书，协议书提交债权人会议通过后由人民法院作出土地使用权转让的裁定，这样，让抵押权人既实现自身的债权和土地使用权，又根据协议规定，将取得土地使用权的转让费交给清算组，用以清偿破产债务和支付国家或集体应收取的出让金或土地使用权的部分增值，以达到审理企业破产案件的预期目的。
3、招标转让。这种方式主要适用于无抵押的土地使用权的处分，是在全体债权人中采用公平竞价方式进行。由于破产企业的土地使用权是破产财产的组成部分，所以债权人就应享有优于非债权人的优先取得权，因此必须首先满足全体债权人的需求。人民法院宣告企业破产后，清算组根据已经掌握的土地使用权转让的综合评估价，向全体债权人发出载有土地使用权有偿转让的标书，由债权人根据标书发出投标书，然后由清算组选定符合条件的债权人进行决算。决算后的情况交债权人会议讨论通过后，由人民法院裁定破产企业土地使用权的转让，土地使用权的转让费由清算组按规定处理。
（二）无偿划拨取得的土地使用权的处理方式
对于企业无偿划拨取得的土地使用权，政府部门可在无偿收回土地使用权的前提下，将土地使用权的处分权交由人民法院连同地上建筑物或其他附着物一并处理。人民法院根据前面所述的拍卖转让、协议转让、招标转让三种方式对破产企业的土地使用权作出处分。

（作者:山东省东营市垦利县人民法院行政庭副庭长 邮编:257500 电话：0546-2524251）



浙江省杭州市人民政府


杭州市公共场所禁止吸烟暂行规定

市政府令第91号



1995年9月11日杭州市人民政府发布


　　第一条 为加强城市环境卫生管理,防治环境污染,保障公民健康,根据国务院《公共场所卫生管理条例》等有关规定,特制定本暂行规定。
　　第二条 杭州市卫生局是本市公共场所禁止吸烟工作的主管机关。 本市各区卫生局负责组织实施本区域内公共场所禁止吸烟工作。民航、铁路、市容环卫、交通、工商等部门按各自职能协助卫生行政部门组织实施本暂行规定。 禁止吸烟场所的所在单位负责禁止吸烟的监督和管理。
　　第三条 凡在杭州市市区范围内的下列公共场所禁止吸烟:
　　(一)影剧院和歌舞厅、卡拉OK厅(室)、音乐茶座(室)、录像放映厅(室)、游艺厅;
　　(二)体育比赛馆(场);
　　(三)图书馆的阅览室、博物馆、美术馆和展览馆的展示厅;
　　(四)200平方米以上的商店(场)及购物场所;
　　(五)公共交通工具内及其等候室;
　　(六)医疗机构的候诊室、诊疗室、病房;
　　(七)机关、团体、部队、学校、企事业单位的课室、礼堂、会议厅(室)和设有空调设备的办公室;
　　(八)托幼机构的幼儿活动场所、室内儿童活动场所;
　　(九)设有空调设备的餐饮厅(室)、经营场所;
　　(十)根据实际需要,由市人民政府确定的其他禁止吸烟场所。
　　禁止吸烟的公共场所,有条件的可设置吸烟区。
　　第四条 在禁止吸烟的公共场所以及市区道路、广场等其他所有公共场所和建筑物上,一律禁止设置烟草广告。
　　第五条 报刊、广播、电视、教育、文化、卫生、环境保护以及市容环卫等部门和工、青、妇等组织应当积极开展吸烟有害健康、劝阻吸烟的社会宣传。
　　禁止利用广播、电影、电视、报纸、期刊发布烟草广告。
　　第六条 禁止吸烟场所的所在单位应当履行下列职责:
　　(一)制订和执行本单位禁止吸烟的管理制度和惩罚措施,对在禁止吸烟范围内的吸烟者,经警告仍不听劝阻的,处以20元罚款;
　　(二)做好禁止吸烟的宣传教育工作;
　　(三)在禁止吸烟场所内设置醒目的禁止吸烟标志;
　　(四)在禁止吸烟场所内不得设置吸烟器具,不得设置附有烟草广告的标志和物品。
　　第七条 在禁止吸烟场所内,被动吸烟者有权要求该场所内的吸烟者停止吸烟。公民有权要求禁止吸烟场所的所在单位履行本暂行规定第六条第三项、第四项的职责。公民有权向市或区卫生局举报违反本暂行规定的行为。
　　第八条 每年5月31日的"世界无烟日",销售香烟的企业(含个体摊档)停售香烟一天。 第九条 对违反本暂行规定的禁止吸烟场所的所在单位,由卫生行政部门按下列规定予以处罚:
　　(一)对违反本暂行规定第六条第一项、第二项的,处以警告并限期改正;对在禁止吸烟范围内吸烟者不加以制止的,处以500元罚款。
　　(二)对违反本暂行规定第六条第三项、第四项的,处以500元以上1000元以下的罚款。
　　(三)对违反本暂行规定第八条规定的,处以500元以上1000元以下的罚款。
　　第十条 对违反本暂行规定,利用广播、电影、电视、报纸、期刊发布烟草广告,或者在公共场所和建筑物上设置烟草广告的,由广告监督管理机关责令负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者停止发布,没收广告费用,处以广告费用1倍以上5倍以下的罚款,并责令设置者拆除广告或强制拆除。
　　第十一条 作出行政处罚时,应当出具行政处罚决定书。罚款应当开具杭州市财政局统一印制的罚款收据。罚款一律上缴财政。
　　第十二条 对拒绝、阻碍卫生管理人员依法执行职务,未使用暴力、威胁方法的,由公安部门按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处理;对构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
　　第十三条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法向本级人民政府申请复议,或者直接向人民法院提起诉讼。逾期不申请复议,也不向人民法院提起诉讼,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
　　第十四条 卫生管理人员应当严格遵守法纪,秉公执法。对徇私舞弊、索贿受贿、枉法执行者,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
　　第十五条 本暂行规定由杭州市人民政府法制局负责解释。
　　第十六条 本暂行规定自1995年9月20日起施行。