福建省房屋消费者权益保护条例
福建省人大常委会
福建省房屋消费者权益保护条例
福建省人民代表大会常务委员会
（福建省第九届人民代表大会常务委员会第二十二次会议于2000年11月18日通过，自2001年1月1日起施行）
第一条 为保护房屋消费者的合法权益，维护房地产市场秩序，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》及其他有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省行政区域内向房屋开发者、销售者购买房屋的消费者，因旧房被拆迁与拆迁人调换房屋产权的消费者，其合法权益受国家法律、法规和本条例保护。
房屋开发者、销售者和拆迁人，以下统称经营者。
第三条 经营者与消费者之间买卖房屋、调换房屋产权，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。
第四条 地方各级人民政府建设、房地产行政主管部门、工商行政管理部门和其他有关行政管理部门应当在各自的职责范围内，维护房屋消费者的合法权益。
第五条 各级消费者委员会、大众传播媒介、其他组织和个人有权对损害房屋消费者合法权益的行为进行监督。
第六条 消费者在获得房屋前，有权知悉房屋及其相关物业的真实情况。
经营者向消费者销售（预售）房屋时，应当告知消费者或者明示房屋的下列情况：
（一）房屋的坐落位置、设计环境、建筑结构、质量、用地性质及使用年限；
（二）期房的预售许可证明或者现房的合格证明，受托销售的书面委托书；
（三）房屋的面积构成、计价内容及与房屋有关费用的承担情况；
（四）房屋设定抵押或者其他使房屋权利受限制的情形；
（五）房屋交付使用时的装修标准、设施配套和物业服务情况。
第七条 经营者不得以售楼广告、设计说明、实物样楼或者其他方式对房屋质量、售后服务、环境状况作不实表示，不得误导和欺诈消费者。
第八条 买卖房屋、与经营者调换房屋产权应当签订书面合同。房屋买卖应当使用建设部和国家工商行政管理局制定的商品房买卖合同示范文本，并附有房屋建筑的平面图。
消费者可以与经营者约定以房屋套内建筑面积或者以套内使用面积作为交易计价结算的依据。
消费者要求在合同中明确房屋的层高、配套设施以及公共配套项目和其他事项的，合同应当作补充约定。
经营者不得以格式合同、通知、声明、告示或者其他方式对房屋消费者作不公平、不合理的规定，或者作减轻、免除其承担民事责任的规定。
第九条 经营者应当依法律、法规的规定和合同的约定履行合同，不得在合同签订前收取定金，不得在合同外收取费用；经营者获准变更规划设计和建筑设计的，应当在获准变更之日起10日内书面通知消费者，与消费者协商变更或者解除合同。
第十条 经营者应当保证其交付消费者使用的房屋符合安全要求和约定的质量标准，并向消费者提供下列文件：
（一）房屋的质量保证书、使用说明书；
（二）房屋面积测量的证明文件（附件）；
（三）房屋权属登记的证明文件；
（四）其他与房屋有关的凭证。
经营者应当按质量保证书列明的保修范围、保修期和保修单位，承担对房屋的保修责任；经营者与消费者未约定保修期的，保修期不得低于法定年限，自房屋交付消费者使用之日起计算。因保修影响房屋使用，给消费者造成损失的，经营者应当依法承担赔偿责任。
第十一条 房屋预售合同签订后，应当办理预售合同的备案登记；房屋交付消费者使用后，应当依法办理房地产权属登记手续。因房屋权利受限制或者其他原因，致使房屋权属在一年内无法登记确认的，除房屋买卖合同中另有规定者外，消费者可以要求经营者予以退房或者换房，并可
以要求经营者赔偿损失。
第十二条 消费者以预付款方式购买房屋，或者与经营者调换房屋产权的，经营者未能按照约定期限提供房屋的，消费者可以要求经营者限期履行约定，并按约定支付违约金；未约定违约金的，自逾期之日起按预付款的日万分之三至万分之五计付违约金，并承担消费者应当支付的其他
合理费用；逾期满一年未能交付使用的，消费者有权要求经营者退还预付款，并赔偿消费者受到的损失。
第十三条 经营者提供的房屋经法定的工程质量检测机构检验测定，地基基础或者主体结构质量不合格，消费者要求退房或者换房的，经营者必须予以退房或者换房，并承担消费者装修、搬迁、检测等费用。
在保修期内，因房屋出现渗漏、开裂等质量缺陷（除因消费者装修或使用不当造成外），或者房屋设施不符合法律法规规定、合同约定的，消费者可以要求经营者承担修理、重作、更换或者赔偿损失的责任；经营者不予修理，或者连续修理、重作、更换两次仍不合格或者不合约定的，
消费者有权要求经营者退房或者换房。
第十四条 消费者认为房屋面积不足、分摊的共有面积不合理时，可以委托房屋测量机构检验测定；房屋面积允许误差未约定，不足部分超过千分之六的，经营者应当加倍予以补偿，并承担房屋面积的测量费用和消费者因此而受到的其他损失。
第十五条 经营者有下列欺诈行为之一的，消费者有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，并可以要求经营者加倍赔偿损失：
（一）将违法建设的房屋销售给不知情的消费者的；
（二）将同一房屋销售给不同消费者的；
（三）故意隐瞒房屋权利受限制的情况，诱使消费者购买的；
（四）以虚假承诺诱骗消费者签订购房合同的；
（五）其他欺诈消费者的行为。
第十六条 消费者在购买、使用房屋时，因房屋质量原因使其合法权益受到损害的，可以要求经营者赔偿。损害的发生是由于施工或者其他非经营者原因造成的，经营者与责任单位或者个人应当承担连带责任。
第十七条 房屋消费者与经营者发生消费权益争议的，可以协商和解，消费者也可以通过下列途径解决：
（一）请求当地的消费者委员会调解处理；
（二）向工商行政管理和建设、房地产行政管理部门申诉；
（三）根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；
（四）向人民法院提起诉讼。
第十八条 县级以上人民政府有关行政管理部门接到房屋消费者的投诉后，应当在规定期限内进行处理。不属于本部门职责范围的，应当在接到投诉后7日内移送其他有关部门处理。行政管理部门及其工作人员对经营者侵害房屋消费者权益的违法行为不依法予以处理的，消费者委员会
可以应消费者的书面要求质询该行政管理部门。行政管理部门对消费者委员会的质询事项应当组织听证、作出处理决定。
第十九条 经营者有下列情形之一的，由相关的行政管理部门依法予以处罚：
（一）经营的房屋不符合质量和安全要求的，由建设、房地产行政管理部门予以处罚；
（二）对房屋、售后服务作虚假宣传或者不实表示的，由工商行政管理部门予以处罚；
（三）采用欺诈或者其他方式侵害消费者权益的，由工商行政管理部门予以处罚。
第二十条 国家机关工作人员玩忽职守或者包庇经营者侵害消费者合法权益的，其所在单位或者上级机关应当给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十一条 本条例自2001年1月1日起施行。
2000年11月21日
内容提要: 台湾地区消费者保护法对于消费者保护团体为消费者利益可提起损害赔偿之诉和不作为之诉的条件和程序作了规定，其民事诉讼法第 44 －1 条又规定公益团体法人可作为被选定人为其社员进行诉讼，这些规定对于我国构建消费者团体诉讼制度具有重要的参考价值。
在消费争议的解决中，由于消费者往往居于经济上及进行诉讼之能力上的弱势地位，致使其常常无奈地放弃通过司法进行维权，而违法经营者则因为大量消费者放弃权利而获得数额庞大的非法收入。有鉴于此，为加强消费者权益的保护并规范经营者的行为，各国在完善既有的消费者个人诉讼制度的同时，纷纷就消费者团体诉讼制度等特别诉讼制度作出规定。就此而言，我国台湾地区 1994 年制定的消费者保护法（以下简称消保法）在第 50 条和第 53 条分别对消费者保护团体（以下简称消保团体）提起损害赔偿之诉与不作为之诉问题作了规定，并在 2003 年进行了修改完善，而台湾地区 2003 年修改后的民事诉讼法则对公益法人团体提起不作为之诉等问题作了一般性规定，形成了相对完备的消费者团体诉讼制度。
一、消保团体提起诉讼须符合的一般要件
（一）消保团体须具备法定资格
根据台湾地区消保法第 49 条第 1 款[1]的规定，提起该法第 50 条之损害赔偿诉讼或第 53 条之不作为诉讼的消保团体须具备以下条件：
1．须属于具备法定条件的法人。提起诉讼的消保团体可以是社团法人，也可以是财团法人。如果是社团法人，须社员人数达 500 人以上；如果是财团法人，须登记财产总额达新台币 1000 万元以上。
2．须许可设立 3 年以上。对消保团体的设立年限作一定要求，目的在于使消费者团体长期致力于消费者权益的保护并积累有保护消费者权益的经验，同时也可防止社会成员为提起某项诉讼而专门成立某个消费者团体。另据消保法第 49 条第 3 款的规定，消保团体关于其提起的诉讼，有不法行为时，许可设立的主管机关应废止其许可。
3．须设置有消费者保护专门人员。根据台湾地区的《消费者保护法施行细则》第 37 条的规定，所谓“消费者保护专门人员”，是指该消保团体专任或兼任的有给职或无给职人员中，具有下列资格或经历之一者：（1）曾任法官、检察官或消费者保护官者；（2）律师、医师、建筑师、会计师或其它执有全国专门职业执业证照之专业人士，且曾在消保团体服务 1 年以上者；（3）曾在消保团体担任保护消费者工作 3 年以上者。
4．须经消费者保护委员会评定为优良。这一要件一方面可以尽量保证提起诉讼的消保团体的公信力，另一方面也体现了政府对消保团体的引导和间接控制。台湾地区 1995 年制定并于 2012 年修订的《消费者保护团体评定办法》对于申请评定优良消保团体的条件、申请程序、评定程序、评定后的有效期限与再次申请评定等问题作了详细规定。[2]
（二）须取得消费者保护官的同意
消保团体提起诉讼时，须经过消费者保护官的同意，这一要件的目的在于防止消保团体滥诉。根据台湾地区的《消费者保护官执行职务应行注意事项》的规定，消保团体应向具有相应管辖权的消费者保护官提出申请，后者应就具体个案逐案行使同意权。消费者保护官接获申请同意案件时，应查明申请人是否符合上述法令第 42 条规定的各项要件，并根据不同情况分别作出同意或不同意之决定。[3]
（三）须委任律师代理诉讼
台湾地区民诉法并未采取律师强制代理主义，但依据消保法第 49 条第 2 款的规定，消保团体依同法第50 条和第 53 条的规定提起诉讼的，应委任律师代理诉讼；受委任之律师，就该诉讼，除得请求预付或偿还必要之费用外，不得请求报酬。所以，该类诉讼采取的是律师强制代理主义，而不得由为原告之消保团体自为诉讼行为；未依该条委任律师为代理人的，乃起诉程序之合法要件有欠缺，审判长应依民诉法第 249 条第 1款裁定命为补正，逾期不为补正，应以其起诉程序不合法裁定驳回原告之诉。[4]
二、消保团体提起之损害赔偿诉讼
台湾地区消保法第 50 条分 6 款对消保团体为保护消费者权益提起损害赔偿之诉问题作了规定，即：消保团体对于同一之原因事件，致使众多消费者受害时，得受让 20 人以上消费者损害赔偿请求权后，以自己名义，提起诉讼。消费者得于言词辩论终结前，终止让与损害赔偿请求权，并通知法院（第 1 款）。前款诉讼，因部分消费者终止让与损害赔偿请求权，致人数不足 20 人者，不影响其实施诉讼之权能（第 2 款）。第 1 款让与之损害赔偿请求权，包括民法第194 条、第195 条第1 款非财产上之损害（第3 款）。前款关于消费者损害赔偿请求权之时效利益，应依让与之消费者单独个别计算（第 4 款）。消保团体受让第 3 款所定请求权后，应将诉讼结果所得之赔偿，扣除诉讼及依前条第 2 款规定支付予律师之必要费用后，交付该让与请求权之消费者（第 5 款）。消保团体就第 1 款诉讼，不得向消费者请求报酬（第 6 款）。该法第 52 条还规定：“消保团体以自己之名义提起第50 条诉讼，其标的价额超过新台币60 万元者，超过部分免缴裁判费。”对于上述规定，存在较多争议的是第 50 条第 1 款关于此类诉讼的性质之规定，或者说消保团体何以成为适格当事人的问题。
从第 50 条第 1 款的规定可知，消保团体并不能直接代替消费者提起损害赔偿之诉，而是需要 20 人以上的消费者让与损害赔偿请求权后，其才能以自己名义提起诉讼，成为适格的当事人。但对于此条所规定的消费者团体诉讼之性质，理论上存在如下争议：
1．“债权的信托让与”与“任意诉讼担当”结合说。该说认为，消保团体为消费者提起损害赔偿诉讼，在实体法上乃“债权的信托让与”，在诉讼法上具有“任意诉讼担当”之性质。该说认为，债权之让与本系以移转特定债权为其目的，在让与契约发生效力时，债权即移转与受让人，原为准物权契约，但根据该条第 5 款规定，消保团体在收取债权后，又应交付与该让与请求权之消费者，故与一般的债权让与有别，而为“债权的信托让与”。消保团体在实体法上受让损害赔偿请求权，本得以自己名义提起诉讼，应不必再依任意诉讼担当的法理，解说其何以当事人适格。但是同条第一款后段又规定“消费者得于言词辩论终结前，终止让与损害赔偿请求权，并通知法院”，这与债权让与的效力似乎不合。对于债权让与契约，纵为“债权的信托让与”，除当事人合意终止或另有约定外，应不得以一方当事人的意思终止之。故就其规定得于言词辩论终结前通知法院之意旨观之，似为任意的诉讼担当，在诉讼上撤回其授与之诉讼实施权。[5]
但有学者认为，将该类诉讼一方面定性为债权的信托让与，另一方面又认为是任意诉讼担当，是存在问题的。如果是债权的信托让与之性质，应该是债权已经让与给了消保团体，那么既然消保团体已经取得了信托让与的债权，在正常情形下它当然就具有诉讼实施权能，在诉讼上就不发生诉讼担当的问题。所以处理第50 条的问题，要么就采债权的信托让与，要么就采任意诉讼担当，二者在诉讼程序上的结构和处理是不一样的，很难兼采此两者。[6]
2．任意诉讼担当说。该说认为，消保团体依据第 50 条提起的损害赔偿诉讼，在性质上应解释为任意诉讼担当。债权本身仍是消费者的，他只是把诉讼实施权授与消保团体，由后者为保护消费者的权利而作为原告提起诉讼。如果理解为将债权本身让与，则受让人是权利人，是为自己诉讼，非为他人诉讼，这与诉讼的目的不符。所以以任意诉讼担当来解释该条规定的诉讼才是比较妥当的。而第50 条第1 款后段关于“消费者得于言词辩论终结前，终止让与损害赔偿请求权”之规定也应理解为诉讼实施权的撤回。[7]
3．诉讼信托说。认为消保团体提起消费者损害赔偿诉讼，系基于消费者与消保团体间之“诉讼信托”关系。所谓“诉讼信托”，是指委托人出于诉讼的目的而设立信托，由受托人取得有关的财产权利和诉讼实施权，而诉讼结果之实体权利义务均归属于受托人的制度。[8]该说的主要理由包括：[9]（1）消保法第 50 条第 1款明文规定“得受让 20 人以上消费者损害赔偿请求权”，于字意上应已属于“债权”让与之性质。（2）依消保法第 50 条第 5 款规定，消保团体受让第 3 款所定请求权后，应将诉讼结果所得之赔偿，扣除诉讼及依第 49条第 2 款规定支付予律师之必要费用后，交付该让与请求权之消费者，据此应解释为系让与债权的消费者与消保团体内部返还关系之立法宣示，从性质上讲，该债权让与即属于诉讼信托。（3）虽一般而言，诉讼信托因有造成包揽诉讼之危险，因而不容易在法制上受到承认。但消保法第 50 条规定因有一定之主观要件，而具公益性团体较无上开所述危险，应认为系法律许可诉讼信托之例外。（4）以诉讼信托方式理解消保法第50 条规定，就损害赔偿请求权之让与及诉讼后应返还所得赔偿之制度设计，较无理解上窒碍。（5）至于消保法第 50 条第 1 款后段所称终止让与损害赔偿请求权，自可解为终止信托关系而回复其损害赔偿请求权利人地位。（6）于德国不正当竞争法草案第 13 条之 3 之请求权让与之性质，[10]德国文献上亦认为其与诉讼担当不同，而系消费者（被害人）与团体间之具信托关系之转让。（7）在解释上，经由债权请求权之转让，法律上之权利人应为受让权利之团体；至于让与权利者，因该团体仍须返还受领之赔偿，因而在经济上具有债权人之意义，而此一法律上权利人与经济上权利人似有不同。从台湾地区的理论探讨来看，诉讼信托说也得到了不少学者的认同。[11]
4．收取权让与说。主张将第 50 条消费者所让与的权利解释为实体法上的收取权。该说认为，从第 50条的规定看，消费者所让与者，系一个实体权，而非诉讼实施权，但此实体权是指收取权，并非债权本身。此种理解可解决将消费者所让与的权利解释为债权或诉讼实施权时存在的理论上的困惑。因为，如果是收取权之让与，一则因收取权系实体法上之权利，与上述第 50 条及第 52 条之用语相符，再者收取权仅为债权之一权能，受让人并未取得债权本体，故债权人于授权后仍有撤回其授权的余地，对第 50 条第 1 款后段之解释亦较能圆满。[12]
5．特别的诉讼担当说。认为消保法所承认的消保团体的起诉资格是一种介于法定诉讼担当与任意诉讼担当中间的特别诉讼担当制度。因为依消保法的规定，消保团体提起诉讼需要消费者保护官的同意，而不是只有消费者为请求权之让与就可以，并且消费者还可以撤回，所以也有任意的意思在里面。另一方面，消保团体所收取到的金钱额还要分配给消费者个人，但是在诉讼外，该团体不能随便去处分该债权，否则还可能牵涉侵占罪这一类的问题。所以第 50 条所规定的诉讼是消保法这一特别法所规定的特别的诉讼担当制度。[13]
就上述几种观点而言，笔者认为诉讼信托说更符合其法条之规定。首先，从台湾地区消保法第 50 条各款的表述来看，均使用的是让与、受让、终止让与“损害赔偿请求权”之类的表述，而损害赔偿请求权性质上属于债权、实体权利，而非诉讼实施权，故从文义解释的角度而言，应当将该条规定的团体诉讼界定为诉讼信托，而不是任意诉讼担当。其次，该法于 1994 年 1 月颁行后，关于第 50 条规定的团体诉讼的性质问题，法学界即展开了讨论并存在不同观点的争议，但是台湾地区在 2003 年以及 2005 年对该法进行修改时，并没有对“损害赔偿请求权”之表述进行改动，也即并未将让与损害赔偿请求权改为授予诉讼实施权，故立法上似乎并不倾向于采取任意诉讼担当之程序结构。最后，反对诉讼信托说的一个重要理由是认为其与台湾地区信托法第5 条第3 项关于禁止诉讼信托之规定相冲突，[14]但正如很多人所指出的，可以将消保法第50 条之规定解释为禁止诉讼信托之例外规定。台湾地区信托法第 5 条第 3 项效仿日本信托法第 11 条的规定，禁止为进行诉讼而设立信托，其主要目的在于防止非律师挑拨诉讼和包揽诉讼的现象，但台湾消保法第 50 条规定的消保团体可受让损害赔偿请求权而进行诉讼的制度，受到该条以及第 49 条设定的条件的严格限制，不会发生挑拨诉讼和滥诉等消极后果。故该条规定的团体诉讼，作为禁止诉讼信托的例外规定，与信托法第 5 条规定的诉讼信托禁止原则之立法目的并不冲突。
三、消保团体提起之不作为诉讼
台湾消保法第 53 条规定：消费者保护官或消保团体，就企业经营者重大违反本法有关保护消费者规定之行为，得向法院诉请停止或禁止之。前款诉讼免缴裁判费。此种诉讼，学界称为不作为诉讼或不作为之诉。根据该条规定，可提起不作为诉讼的适格原告包括消费者保护官和消保团体。而台湾 2003 年修改后的民诉法第 44 －3 条则规定：以公益为目的之社团法人或财团法人，经其目的事业主管机关许可，于章程所定目的范围内，得对侵害多数人利益之行为人，提起不作为之诉。前款许可及监督办法，由“司法院”会同“行政院”定之。从而分别从消保法之特别法和民诉法之一般法的角度对公益团体法人提起不作为之诉问题作了规定。
