无锡市政府关于印发无锡市经济适用住房管理办法的通知
江苏省无锡市人民政府
无锡市政府关于印发无锡市经济适用住房管理办法的通知
锡政发〔2008〕84号
各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
现将《无锡市经济适用住房管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○八年四月八日
无锡市经济适用住房管理办法
第一章 总则
第一条 为规范经济适用住房建设、供应、使用和监督管理，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、建设部等部门《经济适用住房管理办法》和《无锡市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
第三条 本市范围内经济适用住房的建设、供应、使用和监督管理，应当遵守本办法。
第四条 无锡市房产管理局是经济适用住房的行政主管部门（以下简称“市住房保障部门”），负责经济适用住房建设、供应、使用的管理工作，无锡市经济适用住房管理中心负责具体实施。
市发展改革、财政、民政、建设、规划、国土、物价、监察、税务、公安等部门应当根据职责分工，做好经济适用住房有关工作。
区人民政府要设立区住房保障管理机构（以下简称“区住房保障机构”），做好本辖区内经济适用住房的相关管理工作。
第五条 经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市人民政府根据本市商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。
第六条 市住房保障部门应当会同相关部门，根据土地利用总体规划、城市总体规划和住房保障规划、年度计划，做好经济适用住房项目储备，编制经济适用住房年度用地计划、建设计划，纳入市国民经济与社会发展规划和住房建设规划。
第二章 优惠政策
第七条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入本市年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。
第八条 经济适用住房建设免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目小区外基础设施建设费用由政府承担。
第九条 住房公积金使用要向经济适用住房供应对象倾斜。对于购买经济适用住房的个人，优先发放住房公积金贷款。
第十条 经济适用住房建设和供应时，应当严格落实国家规定的各项税收支持政策。
第三章 建设管理
第十一条 经济适用住房以集中建设为主，可以由无锡市经济适用住房管理中心直接组织建设，也可以按照政府组织协调、项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施。
第十二条 经济适用住房规划选址，要充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的需求，合理安排区位布局，方便居民工作生活。
第十三条 经济适用住房套型建筑面积要控制在60平方米左右，并根据本市经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房的各种套型比例。
第十四条 经济适用住房的规划设计和建设应当坚持“标准适度、功能齐全、节能环保、经济适用”的原则，严格执行国家有关技术规范和标准，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
第十五条 经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任，向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。
经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。
第十六条 严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相实施商品房开发。
第四章 价格管理
第十七条 经济适用住房实行政府指导价。确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格由市物价部门会同市房管部门在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定，利润不得高于3%。
第十八条 配套建设廉租住房的经济适用住房小区，在确定经济适用住房指导价时，应当扣除配套建设的廉租住房的成本等因素。
第十九条 经济适用住房价格确定后应当向社会公示。
第二十条 经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
第五章 准入和退出管理
第二十一条 同时符合下列条件的家庭可以申请购买一套经济适用住房：
（1）申请家庭中夫妻双方至少1人具有无锡市市区城镇户籍；
（2）申请家庭的收入符合市政府公布的低收入家庭收入标准；
（3）申请家庭的原住房面积低于市政府公布的住房困难标准。
2008年购买经济适用房的收入标准和住房困难标准为；申请家庭的人均月可支配收入在1000元以下的；申请家庭无房或原住房面积在人均建筑面积16平方米以下的。优先供应中心城区危旧房改造中符合上述条件的对象。
经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市人民政府根据我市商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。
第二十二条 一对夫妻及其未婚子女（含单亲家庭）构成经济适用住房申请家庭。单身家庭提出申请的，申请人须年满35周岁。
第二十三条 家庭收入是指家庭成员的全部收入总和，包括工资、奖金、津贴、补贴、各类保险金等劳动性收入和财产性收入。
第二十四条 家庭住房是指全部家庭成员名下承租的公有住房和拥有的私有住房。申请家庭现有二处或二处以上住房的，住房面积应合并计算。
2007年12月31日以后，住房拆迁时认定的补偿面积和住房转让的面积，应计入申请家庭的原住房面积。
第二十五条 经济适用住房的申请、审批程序：
（一）申请。申请家庭应当推举出具有完全民事行为能力的家庭成员到户籍所在区住房保障部门提出书面申请，并提交下列材料：
1．《购买经济适用住房申请表》；
2．申请家庭户口簿、家庭成员的身份证明、婚姻证明（夫妻离婚的应提供离婚证明）；
3．申请家庭收入情况证明；
4．申请家庭住房情况证明(房屋所有权证、租住公有住房租赁契约或租住私房租赁合同)；
5．其它有关证明和资料。
（二）初审。区住房保障部门收到申请材料后，应当在30个工作日内通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入、资产和住房状况等情况进行初审，并提出初审意见。申请人及有关单位、组织或者个人应当接受调查，如实提供有关情况。
（三）首次公示。初审通过的，由区住房保障部门在申请家庭户籍所在地进行公示，公示时间为7天。经公示无异议或异议不成立的，区住房保障部门签署意见，并报市住房保障部门审核。
（四）审核。市住房保障部门在15个工作日内对申请家庭的收入、住房状况进行审核，审核不符合条件的，市住房保障部门应当将申请资料退回所在区住房保障部门，由其通知申请人。
（五）第二次公示。市住房保障部门对审核符合条件的，在有关媒体上进行公示，公示时间为7天。经公示无异议或异议不成立的，予以核准。
（六）核准。市住房保障部门发放核准通知书，并按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。
第二十六条 一个家庭购买经济适用住房的面积标准为建筑面积65平方米。
符合条件的家庭，可以持核准通知书购买一套经济适用住房。购买面积在面积标准以内的，按核准的价格购买；超过面积标准的部分，不得享受政府优惠，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格购买。
第二十七条 申请家庭购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。
第二十八条 经济适用住房购房人拥有有限产权。
经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证5年后，方可上市交易。5年内购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由市经济适用住房管理中心按原价格并考虑折旧和物价水平进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的50％向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购。购房人向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。未取得完全产权的经济适用住房不得用于出租、经营等活动。
本条第一款、第二款、第三款的内容应在经济适用住房购房合同中予以明确。
第二十九条 经济适用住房转让时，同地段普通商品住房与经济适用住房的差价应由市有关部门组织论证后确定，每年向社会公布。
第六章 监督管理
第三十条 市、区房管部门应当对已购经济适用住房的使用情况进行检查，发现违规行为及时纠正。
第三十一条 市有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处：
（一）擅自改变经济适用住房建设用地性质的，由国土资源部门按有关规定处罚。
（二）擅自提高经济适用住房价格的，由物价部门依法进行处罚。
（三）对有关部门和单位的工作人员，在经济适用住房建设、交易管理工作中利用职务上的便利收受他人财物或者其他好处的，给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第三十二条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的个人，由市房管部门责令限期退回所购住房，并依法和有关规定追究责任。对出具虚假证明的单位，依法追究有关责任人的责任。
第七章 附则
第三十三条 江阴市、宜兴市可参照本办法执行。
第三十四条 本办法自发布之日起施行。
此前已审批但尚未开工的经济适用住房项目，凡不符合本办法规定内容的事项，要限期调整；已登记购买和签订销售合同的经济适用住房，仍按原有规定执行。
集体企业改制中小股东利益的保护对策
郭俊然 平顶山市城市信用社
目前我国集体企业改制的基本思路是建立股份合作制，形成“经营者持大股，职工参股”的新的产权模式。对于经营者而言，改制以后其不仅是管理者，而且也是持大股者。经营者在管理、经验、信息、地位等方面与参股者的职工相比都明显处于优势地位。那么如何保护职工的利益，如何防止大股东的专断和独裁，是切实贯彻“三个代表”的重要体现。笔者在改制实践中得出了以下几条建议，以期能够对现今集体企业的改制工作提供参考。
一、充分发扬民主，实行业务公开。
在改制过程中必须充分发扬民主，调动职工的改制和参与热情，让职工能够真正选出自己的代表。如此就必须强化监事会的职能，让职工的代表尽可能充当监事，以强化对经营者和大股东行为的监督。充分发扬民主也体现在在股东会中能够让职工选出自己信赖的代表充当经营者。
所谓：“阳光是最好的防腐剂。”要防止暗箱操作，大股东的肆意专断，就必须推行业务公开。推行业务公开就是要让每一分钱花到明处，让每一分钱都能够体现到其应有的价值。那么实践中就要发挥股东会的决策作用，同时企业改制后的章程中必须明确规定业务公开的方式、方法。
有的企业采取每二个月或三个月通报一次企业的经营情况。本阶段中公司发生了那些业务，支了多少钱，进了多少帐都应该让股东们清清楚楚，明明白白。如此就能有效地制约经营者的违法乱纪损害小股东利益的行为。
二、充分发挥股东会的作用。
股东会是企业的最高决策机构，当然，股东会的权力如果能够充分发挥无疑是对大股东和经营者的最大制约因素。但是在小股东们不能形成多数优势的时候，股东会的作用就显得非常有限。
要充分发挥股东会的作用，企业就必须严格按照公司法人的治理结构建立。公司章程必须明确具体规定股东会、董事会、监事会的职权。同时还要让职工明白自己的权利义务，同时也要了解权利行使的途径和方法。
三、提其无效行为之诉。
对于公司董事会实施违法行为，违背诚实信用义务时，根据我国现行的《公司法》及相关法律法规的规定，股东有权提起诉讼确认行为无效，并有权要求负有责任的董事承担民事赔偿责任。例如：《公司法》第六十三条规定，董事执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定，给公司造成损害的，应当承担赔偿责任；第一百一十一条规定，董事会的决议违反法律、行政法规，侵犯股东合法权益的，股东有权向人民法院提起要求停止该违法行为和侵害行为的诉讼。第一百一十八条规定，董事会的决议违反法律、行政法规或者公司章程，致使公司遭受严重损失的，参与决议的董事对公司负赔偿责任，但经证明在表决时曾表明异议并记载于会议记录的，该董事可以免除责任。此外，《公司法》第二百一十四条还规定，董事违法以公司资产为股东提供担保的，还要承担责令取消担保、将非法所得收归公司所有及由公司给予处分等后果。
四、引入强制退股，职业禁入制度。
笔者认为：以上三点对惯于违法乱纪者难以起到预防和威慑作用，因此可以考虑修改现行法律，强制其退出部分或全部股份，以降低其在股东会的作用。这种方式可以由公司的章程予以规定，并明确其具体的行使方式和方法。
对于行为情节特别恶劣、严重者可以考虑一定期限和范围的职业禁入。如规定三年或五年，甚至终身不得担任公司企业的高级经营管理者，同时可对公司企业的性质和范围再作限定。
如此，通过事前事后、企业内外的各种制约，对于预防和惩治大股东的专断，保护小股东的利益会起到决定性的作用。
