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应当如何制止突击抢建？

刘建昆


　　近来新型农村社区建设中，部分出现了突击抢建的风潮，地方政府称之为“私搭乱建”或者“违法（章）建筑”，我不愿意使用这两个词语，因为在现有法制条件下，在农村以法定程序全面甄别认定“违法建筑”根本是不现实的，因为没有足够的法律依据，尤其是对在自己合法宅基地内的房屋改善、搭建厢房平台等，法律并没有严格禁止。

　　面临拆迁，突击抢建，明显属于劳民伤财，群众出于自身利益考虑，增加建筑面值，求的更多的补偿，情有可原；但是我本人并不支持这些做法。然而这些情况的出现，政府在政策制定、法律执行有着不可推卸的责任。

一、应该在指定度域内公告禁建。公告禁建是制止抢建的必要辅助手段。公告是对外发生法律效力的行政行为，而内部会议则不具有行政行为法律效力，这事一个浅显的法理。在台湾地区，因为农村社区建设而事实区段征收之前，凡是涉及城市规划的地区，以“新订、扩大或变更都市计划”为由，得禁止该地区内一切建筑物之新建、增建、改建，并禁止变更地形或大规模采取土石”，时间不超过两年。在规划制定完成之后，区段征收预备作业阶段，也必须实施“建筑改良物禁止事项之报核及公告”期限为一年六个月。这样，就可以对禁建区域实施最长三年半的禁建，使违章建筑的认定和处理有了法律依据。另外，台湾地区在都市更新（旧城改造）、市地重划的请详细下，也有相应的公告禁建措施。

　　在这方面，我国个别地方如广州，已经注意到了这些问题，规定“地方政府建设通告或征收土地预公告发布后，被拆迁人应当立即停止建房、迁户、装修等相关活动”，也是以公告为准。而山东省并无相关规定，这种法律空白，必须填补。

二、必须合理制定补偿政策。对于集体土地房屋拆迁补偿，国家没有相应的统一规定，各地方自行立法。在山东省，《山东省城市房屋拆迁管理条例》仅规定“因城市建设需要使用城市规划区范围内的集体土地，应当依法办理土地征收手续，拆迁该集体土地上房屋的补偿安置标准应当和同一区位国有土地上房屋拆迁补偿安置标准相一致。”而对于农村非规划区房屋拆迁补偿基本上是法规空白。尤其是“新型农村社区建设”引发的拆迁的法律性质与征收拆迁不完全一样，属于“权利人自行改造”的范畴。但是，制定合理的补偿标准，对于制止突击抢建十分关键。

　　集体土地房屋的拆迁而言，首先应该补偿的根本不是房屋，而是宅基地使用权。由于我国农村土地实行集体所有制，宅基地使用权是一种用益物权，这种用益物权是广大农村群众的安居问题的根本。至于房屋，应该是附属于宅基地使用权的地上改良物，二者应该分开补偿。我国长期以来形成的拆迁政策是，土地使用权别有意无意的忽略，仅补偿地附着物，这就造成了一到征地或者拆迁，各地抢种、抢建问题十分严重。在发达国家和地区，往往规定“征收土地时，其土地改良物（即房屋等建筑物）应一并征收”。对于地上附着物一般仅补偿其重建成本价格。也就是说，按照主要土地面积标准补偿，地上房屋建或者不建，对于补偿影响有限。无利可图的情况下，谁还会去抢建？

　　改善农村居民居住条件，推进城乡一体化进程，自然是一件好事，但是一项具体的行政措施出台之前，应当反复思量，细致准备，以科学合理的政策措施引导群众，否则，就要出现矛盾纠纷、弊病和后患。“头疼医头，脚疼医脚”式的行政，应该竭力避免。

二○一○年七月三日


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山东省济南市人民政府


济南市人民政府关于废止《济南市建设用地管理规定》的决定

（2003年12月26日济南市人民政府第10次常务会议审议通过 2003年12月26日济南市人民政府令第209号公布）



《济南市建设用地管理办法》经2003年12月26日市人民政府第十次常务会议审议决定废止。

本决定自公布之日起施行。