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索债型拘禁行为的定位及思考/史舒

作者:法律资料网 时间:2024-06-16 10:51:21  浏览:8119   来源:法律资料网
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索债型拘禁行为的定位及思考

史舒


一、简要案情
甲因赌博欠下乙47000元的赌债,乙多次向甲催讨未果。乙为讨回赌债,定下了采取暴力将甲劫走、以甲的生命健康威胁恐吓甲及其家属并向甲及其家属索取50000元的犯罪计划。之后,乙在将甲劫走并予以拘禁而未向甲及其家属恐吓、索要财物时,被公安机关抓获。归案后,乙如实供述其犯罪计划。
二、分歧意见
对于本案的定性,主要有以下两种意见:
第一种意见认为应当定非法拘禁罪。因为最高人民法院《关于对为索取法律不予保护的债务非法拘禁他人行为如何定罪问题的解释》中规定:行为人为索取高利贷、赌债等法律不予保护的债务,非法扣押、拘禁他人的,以非法拘禁罪定罪处罚。本案中,乙为索取赌债而拘禁甲,其行为符合非法拘禁罪的犯罪构成,应以非法拘禁罪定罪量刑。
第二种意见认为乙的行为已构成绑架罪(既遂)。理由:①乙并非仅仅想索要47000元的赌债,而是索要50000元,明显超出赌债范围,其主观上还有勒索3000元的目的,所以乙由索债为目的转化为勒索目的,这种犯罪目的的转化已经为一般的非法拘禁罪所无法涵盖,而且乙一个绑架行为触犯了非法拘禁罪和绑架罪两个罪名。对此不能以非法拘禁罪定罪,而是属于想像竞合犯,应以绑架罪论处。②新刑法关于绑架罪主观方面的特别规定(即以勒索财物为目的),使绑架罪成为典型的目的犯。在刑法理论上,目的犯是指具有一定目的,为其特别构成要件的犯罪。目的犯中包含两种目的,即一般犯罪目的与特定犯罪目的。一般犯罪目的是指直接故意犯罪人实施犯罪行为希望达到的结果,特定犯罪目的是超过故意内容所能包含的范围,独立于故意内容之外的目的。在绑架罪的主观方面,一般犯罪目的与客观上单一的绑架行为相对应,是指以绑架他人为目的;特定犯罪目的依照刑法的规定,必须以勒索财物为目的。由于勒索财物是特定犯罪目的,故现实的勒索行为并不是成立本罪的必要条件;绑架他人才是本罪必不可少的行为。因此,乙实施了绑架行为,已对甲的人身自由构成了实质性侵害的情况下,则不论乙是否实施了勒索钱财的行为,也不论勒索的财物是否到手,均应视为绑架罪既遂。
二、关于索债型拘禁犯罪与勒索型绑架犯罪之区别的一般观点
从上述的分歧意见,我们可以看出本案的关键在于对索债型拘禁犯罪和勒索型绑架犯罪区分标准的认定。
根据我国刑法第239条的规定,绑架罪大致可分为三种类型:其一是以勒索财物为目的绑架他人的绑架行为(以下简称勒索型绑架犯罪);其二是绑架他人作为人质的绑架行为;其三是以勒索财物为目的而偷盗婴儿的绑架行为。而刑法第238条第三款又规定,为索取债务非法扣押、拘禁他人的,应定为非法拘禁罪(以下简称索债型拘禁犯罪)。在勒索型绑架犯罪与索债型拘禁犯罪中,行为人在主观上均有索要财物的故意,客观上又均实施了扣押、拘禁他人的行为。
一般认为,这两种犯罪的区别除了犯罪目的、犯罪动机、犯罪人与被害人关系、侵犯的客体不同外,其最本质性的区别在于:索债型拘禁犯罪的构成以债务的存在为前提,而勒索型绑架犯罪的构成则不以债务的存在为前提。从这个标准出发,得出了以下三个基本结论:
1、行为人索取的财物数额与债权数额相当的,应定为非法拘禁罪;
2、在行为人索取超过债权数额的“债务”的情况下,应具体分析行为人索取的数额与债权数额之间的差价,分别不同情况以绑架罪或非法拘禁罪定罪量刑。由于在一些案件中,往往难以确定债权数额,因此要确定超出债权数额较大的“度”。若索取的“债务”超出债权数额较大,应以绑架罪论处,反之,则以非法拘禁罪论处。在此,甚至有人认为,应以2000元为“度”,即以是否超过债权数额2000元作为认定是绑架还是非法拘禁的标准。
3、按照民事法律中“谁主张谁举证”的原则,当债权人主张债权而无法举证,则从民法角度来看,其债权债务关系是不存在的。因此,若行为人索取的债务无法查清,则应认定行为人主观上具有“索取他人财物的目的”,以绑架罪论处。
三、由本案而引发的司法困惑
本案引发的司法困惑主要有三:
困惑之一:若认定乙构成绑架罪(既遂),乙将被判处至少十年以上的有期徒刑;而若认定乙构成非法拘禁罪,则乙顶多只会被判处三年有期徒刑。对于乙的行为如何定性,在刑罚上将会出现至少七年有期徒刑的差距。这不能不令人为之乍舌。这样的决择,对于任何一个法官来说,都将是一次严竣的考验。
困惑之二:以行为人索要的是不是债务(包括合法债务和非法债务)来作为区分索债型拘禁犯罪和勒索型绑架犯罪的标准,是否具有合理性?依照这样的标准,假设本案中的乙仅为讨回47000元的赌债而并非想索取50000元的话,那么对乙应定非法拘禁罪无疑。3000元心理意图之差决定其七年的人身自由,是否合理?
困惑之三:若以行为人索要的是不是债务作为区分索债型拘禁犯罪与勒索型绑架犯罪的标准,则在定性时首先必须弄清的是债务的数额。在证据确凿的情况下,合法债权人完全可以通过正常的诉讼程序来实现其债权,而用不着以身试法、采取犯罪的手段来实现其债权。其次,在民事案件中,按照谁主张谁举证的原则,合法债权人在无法提供证据证明其债权及确切数额的情况下,仍然要承担败诉的结果。而在这种情况下,若合法债权人为索回其债务而采取劫走债务人并予以拘禁的手段来收回其债权,在案发后,应当由谁负合法债权的举证责任?是公诉人、被告人、还是被害人呢?若不能证明合法债权的存在,又应当如何处理?再次,高利贷、赌债等法律不予保护的债务的产生往往是秘密进行的,要证明该债务的存在和认定其数额是十分困难的。若此,在这类的刑事案件的审理过程中,要花相当的精力来举证证明债权的存在及确切数额,且在债权无法查清的情况下,是否推定债权不存在,而使被告人承担极为不利的后果呢?
我们看到,从现行法律出发,以“债务”为标准来区分索债型拘禁犯罪与勒索型绑架犯罪这两种犯罪不论是在理论上还是在司法实践上都将陷入十分尴尬的境地。以“债务”为标准来区分必然带来的后果是:刑事法官们在审查这类刑事案件时,首当其冲的是要对民事纠纷进行审理。如此,一个以“谁主张谁举证”民事法律原则带来的对民事实体权利的认定将对刑事案件的定性产生实质性的影响。例如,在事实上存在债权、而行为人根本不能证明债权存在的情况下,若行为人主观上为索债而实施拘禁他人行为借以威胁其家属,将以构成绑架罪而被判处至少十年的有期徒刑;而一旦能够证明债权的存在,则仅为至多三年的有期徒刑。由于民事“举证不能”而导致刑事案件在定罪量刑上出现极大的差异,不仅可笑,简直近乎谎唐。
四、为索债而扣押、拘禁他人行为的本质
经过仔细分析,我们发现,为索债而押押、拘禁他人行为是认定为索债型拘禁犯罪还是勒索型绑架犯罪,最大的不同在于法律后果上的显著差异。非法拘禁罪和绑架罪在法定刑上具有相当大的差距,这也是理论界和司法实践部门孜孜以求、费尽心机地硬要将索债型拘禁犯罪和勒索型绑架犯罪分出个“你死我活”的根本原因。从刑法的规定来看,非法拘禁罪是“处3年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利。具有殴打、侮辱情节的,从重处罚。”“致人重伤的,处3年以上10年以下有期徒刑;致人死亡的,处10年以上有期徒刑”;而绑架罪则“处10年以上有期徒刑或者无期徒 刑,并处罚金或者没收财产;致使被绑架人死亡或者杀害被绑架人的,处死刑,并处没收财产。”差距是显而易见。
笔者认为,其实从行为上来看,为索债而扣押、拘禁他人的行为在本质上是一种绑架行为。首先,不论行为人索取的是根本不存在的债务、明显超过债务范围的财物还是合法债务,其在主观上都属于以非法占有为目的,都具有勒索的性质。若是索取根本不存在的债务或明显超过债务范围的财物,其主观上的非法占有目的自不在话下。若是合法债务,在一个法治的社会中,行为人完全可以通过正常的诉讼程序来实现其债权,行为人舍弃合法途径而采取犯罪的手段就足以证明其非法占有的目的性。其次,将他人扣押或者拘禁借以威胁其家属等人以取得所谓的“债务”,应当说,在犯罪构成上,索取债务只是犯罪的动机,而非法取得财物才是犯罪目的。
五、法条设置的理性思考
从上面的分析我们可以看出,法律的规定存着严重的缺陷。事实上,完全没有必要区分索债型拘禁犯罪和勒索型绑架犯罪,因为这两种犯罪所指向的行为在实质上都属于绑架行为。以“债务”为标准来区分同一本质的行为、把犯罪动机与犯罪目的相混淆,从而使同一本质的行为在刑法上的定性上得出截然不同的判断,显然是以罪刑相适应原则相违背的。
我国新刑法错误条文设置,从而导致将索债型拘禁犯罪归入非法拘禁罪的范畴,不但引发了一场无谓的论战,而且还造成司法机关在具体的实务操作中左右为难的困境。法律的真实生命应当而且永远存续于实际的司法运行之中。法条没置的科学性与否,刑罚设置是否合理都需要通过司法实践的检验,可以说,司法结果是衡量立法科学性、保障立法权威性、体现立法公正性的根本尺度。为了使法律的规定更具合理性与操作性,对其进行合理的重构势在必然。
笔者认为,根据罪刑相适应原则 ,合理的条文设置原则上应该是:①删除刑法第238条第三款的规定(即“为索取债务非法扣押、拘禁他人的,依照前两款的规定处罚”);②在刑法第239条关于绑架罪的处罚中,规定一个“情节较轻时”处罚原则,以此来容纳诸如为索债而实施绑架等“事出有因”的情况。这样既能有效地解决实践中那些避重就轻的现象,充分发挥刑法惩治之功能,同时,又能彻底摆脱理论上和司法实务上的尴尬境地。具体来说,这种设置方式至少有如下三个方面的优点:
第一,不会出现由于定性引起的巨大刑罚差距,这样就避免了出于道德或法律理念而产生的避重就轻或轻罪重判的现象。
第二,避免了刑事案件审理以民事纠纷的处理结果为前提的尴尬局面,使法律条文更具有可操作性。
第三,这种设置方式符合世界各国刑法对绑架犯罪规定的主流方向。纵观世界各国刑法对绑架犯罪的规定,都无一例外地将索债型拘禁犯罪划入绑架犯罪情节较轻的情况中。如《德国刑法典》第239条就规定:“行为人拐走某人或者逮住某人目的在于利用被害人对其健康的担心或者第三者对被害人健康的担心进行索取财物的,处不低于五年的自由刑。在较轻的严重情形(如索取债务等)中处不低于一年的自由刑。”
六、结论
就现代法治而言,按照犯罪行为对社会的危害程度来配置法定刑是一个基本要求。对某种(些)重罪配置轻刑或对某种(些)轻罪适用重刑,或者相似性质的犯罪配以不同刑罚,罪与罚不相当,不仅将极大的冲击罪刑相适应原则,同时影响法制的统一与权威。引起刑法学界对于索债型拘禁犯罪和勒索型绑架犯罪认定标准之争的根源,在于刑法条文本身的缺陷所致。我们认为,把索债型拘禁犯罪划入绑架罪的范畴,同时设置绑架罪中情节较轻时的处罚原则才能真正体现罪刑相适应原则。这样的设置,既能有效地解决实践中那些避重就轻或轻罪重判的现象,正确发挥刑法惩治之功能,同时,又能彻底摆脱理论上和司法实务上的尴尬境地。

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南宁市物业管理办法

广西壮族自治区南宁市人民政府


南宁市物业管理办法


《南宁市物业管理办法》已于2007年7月20日经市第十二届人民政府第二十二次常务会议审议通过,现予公布,自2007年10月1日起施行。

二〇〇七年八月二十八日

南宁市物业管理办法

第一章 总则

第一条 为规范本市物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条 市房产行政主管部门是本市物业管理活动的行政主管部门。

县、城区人民政府负责房产管理的部门(以下简称“县、区房管部门”)具体负责本辖区内物业管理活动的指导、监督和管理。

规划、建设等有关行政主管部门应当在各自职责范围内,负责对物业管理区域内相关活动进行指导、监督。

第四条 在物业管理区域内,建立由县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度。

联席会议由县、区房管部门负责召集和主持,主要协调解决物业管理中的疑难问题。

有下列情况之一的,应当召开联席会议:

(一)涉及物业管理区域内公共利益,但业主大会无法作出有效决定的;

(二)业主委员会不依法履行职责的;

(三)物业服务企业不依法经营,损害业主合法利益,业主委员会提出协调要求的;

(四)发生其他影响物业管理区域稳定的情况。

第五条 县、区房管部门应当建立投诉受理和纠纷调解制度,及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉和纠纷。

第二章 业主及业主大会

第六条 房屋权属证书记载的所有权人为业主。

房屋的合法买受人尚未办理产权登记,但已实际占有使用的,视为业主。

尚未交付的房屋,其建设单位视为业主。

第七条 业主在物业管理活动中依法享有权利和履行义务。

第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成,自首次业主大会召开之日起成立。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十条 物业管理区域原则上按照规划总平面图划定的范围确定。

两个以上相邻开发的物业管理区域,区域之间道路相连、主要设施设备共用,且统一管理便于物业管理和业主使用的,经相邻各区域的业主大会同意,并经征求民政、公安等部门意见后,市房产行政主管部门可以根据物业的共用设施设备、建设规模、社区建设等因素,划定为一个物业管理区域。

总建筑面积达到50万平方米以上的物业管理区域,具备独立使用功能的设施设备,且分开便于物业管理和业主使用的,由建设单位在物业销售前提出申请,并经征求民政、公安等部门意见后,市房产行政主管部门可划定为两个或两个以上物业管理区域。

第十一条 业主的投票权数,按照业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。

在首次业主大会会议上物业建筑面积原则上按照每1平方米为一个计算单位,不足1平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票,选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个产权的,以一个业主计算。

第十二条 物业管理区域内,物业交付使用的建筑面积达到50%以上,经20%以上业主书面申请成立业主大会的,县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当指导该物业管理区域成立业主大会。

第十三条 对符合成立业主大会条件的,物业所在地的县、区房管部门应当在接到书面申请后20个工作日内,指导业主成立业主大会筹备组,筹备组成员为5—15名的单数,负责下列筹备工作:

(一)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)参照市房产行政主管部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);

(三)确认业主身份及其专有部分物业建筑面积;

(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

(五)做好召开业主大会会议的其他准备工作。

前款规定的事项应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告,公告时间不少于5日。

其他任何组织和个人,不得以业主大会筹备组的名义开展活动。

第十四条 业主大会筹备组应当自组成之日起60日内,在县、区房管部门的指导和监督下,组织业主召开业主大会会议,并选举产生业主委员会。县、区房管部门应当明确指导和监督业主大会成立的工作流程和期限。

业主大会筹备组不接受县、区房管部门的指导和监督,自行开展筹备工作的,县、区房管部门对其选举产生的业主委员会不予备案。

业主大会筹备组逾期不组织业主召开业主大会会议并选举产生业主委员会的,筹备组自行解散。

第十五条 物业管理区域内的业主大会履行下列职责:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

业主大会作出筹集、使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会作出其他的决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)有20%以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的,物业所在地县、区房管部门应当责令业主委员会限期召开或者采取其他补救措施。

第十八条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前在物业管理区域内公告通知全体业主。

召开住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的社区居民委员会。

业主委员会或业主大会筹备组应当做好业主大会会议记录。

第十九条 物业管理区域内的业主大会选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)拟定物业共用部位、共用设施设备收益的管理、使用和分配方案;

(六)业主大会赋予的其他职责。

业主大会可以决议委托社区居民委员会履行业主委员会的职责。

第二十条 业主委员会的选举工作应当遵循公平、公正、公开的原则,选举业主委员会的投票期限一般为10日,1500户以上的物业管理区域的投票期限可以延长至15日。

第二十一条 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力,高中以上文化程度;

(二)遵纪守法;

(三)模范履行业主义务,未欠交物业管理费用、专项维修资金等;

(四)热心公益事业,责任心强;

(五)具有必要的工作时间和组织能力;

(六)未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职。

第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持业主大会会议成立情况说明、业主委员会选举办法、业主委员会组成名单、内部职责分工、业主委员会办公场所证明文件等材料到县、区房管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会备案的上述材料发生变更的,应当重新备案。

业主委员会自县、区房管部门备案之日起成立,首届任期为2年。新一届的业主委员会任期由业主大会决定,但一般不超过5年。

第二十三条 业主委员会委员在任期内应当参加市房产行政主管部门组织的免费业务培训和会议,掌握物业管理相关法律政策。

第二十四条 业主委员会部分委员在任期内提出辞职或委员资格终止的,业主大会应当在缺额之日起90日内增补新委员。

第二十五条 业主委员会任期届满的,其委员资格终止,不得擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动。

业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举;业主委员会全体委员在任期内辞职的,应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举;逾期未换届的,县、区房管部门应当指导换届工作。

原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接手续。

第二十六条 业主大会会议无法产生新一届业主委员会的,业主大会及业主委员会的印章暂交县、区房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府保管。

重新选举业主委员会时,参照首次业主大会会议的规定选举新一届业主委员会。

第二十七条 业主大会和业主委员会开展工作的经费及业主委员会委员的津贴由全体业主承担,有关费用的筹集、管理、使用由业主大会决定。未经业主大会同意,不得擅自挪用业主大会、业主委员会的经费。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每半年以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的质询。

第二十八条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力,物业使用人应当遵守管理规约。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

业主委员会应当自管理规约、业主大会议事规则通过之日起10日内,将管理规约、业主大会议事规则报县、区房管部门备案。

第二十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出违反法律、法规的决定。业主委员会不得从事直接经营活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的县、区房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第三十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关、人口与计生部门,与社区居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安、计划生育等相关工作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的社区居民委员会,并认真听取社区居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第三十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

第三十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十三条 建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约报市房产行政主管部门备案,并在物业销售前将其内容在销售场所向物业买受人明示,予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第三十四条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致,并列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施、设备。

前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第三十五条 住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

符合以下情况,经物业所在地县、区房管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业:

(一)投标人少于3个的;

(二)多层住宅项目总建筑面积在2万平方米以下的;

(三)高层住宅项目总建筑面积在1万平方米以下的;

(四)混合式住宅项目(含商住一体,多层、高层混合)总建筑面积在1万平方米以下的。

第三十六条 建设单位控股的物业服务企业,不得参与本建设单位开发建设的住宅物业项目的前期物业管理招投标。

第三十七条 通过招投标方式选聘物业服务企业的,招标人应当按照下列规定完成物业管理招投标工作:

(一)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

(二)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成。

第三十八条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,建设单位应当予以配合。

第三十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)房屋产权名册;

(五)物业管理所必需的其他资料。

在前期物业服务合同终止时,已成立业主大会、业主委员会的,物业服务企业应当将上述资料移交给业主大会、业主委员会;未成立业主大会、业主委员会的,将上述资料移交给原建设单位或县、区房管部门。

第四十条 房屋产权名册仅供核对业主身份、投票权数,通知业主及方便物业管理使用,不得用于其他用途。

建设单位、业主委员会应当指定专人保管房屋产权名册,并做好相关个人隐私保护工作。

第四十一条 建设单位应当在物业管理区域内配置物业服务企业办公用房、值班住宿用房和业主大会办公用房 (以下合称“物业管理用房”)。物业管理用房所有权属于全体业主共有,不得作物业管理以外的其他用途。建设单位在申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时,应当对物业管理用房进行产权登记备案。

门卫房、车库、杂物房、设施设备用房不得抵作物业管理用房。

第四十二条 建设单位应当按照方便业主、便利服务的原则确定物业管理用房的位置。物业管理用房的层高不得低于2.2米,且具备基本的通风、采光等条件和进行普通以上装修。

物业项目总建筑面积为50万平方米以下的,建设单位应当按照不低于该物业管理区域物业总建筑面积2‰的标准配置物业管理用房,且面积不得低于120平方米;物业项目总建筑面积为50万平方米以上的,超出部分按超出面积1‰的标准配置物业管理用房。

建设单位应当在规划报建图纸中标明物业管理用房的位置和面积。物业项目建设时应当按规划部门审定的图纸建设物业管理用房。

分期开发建设的物业项目,在首期开发时应当按照标准配置物业管理用房。

物业管理用房中业主大会办公用房所占比例不超过15%,且面积不得低于12平方米。

第四章 物业管理服务

第四十三条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格,遵守国家和地方有关物业服务企业资质管理的规定。

外地物业服务企业进入本市从事物业管理经营活动的,应当持资质证书等有关合法证件报市房产行政主管部门备案。

在本市承接物业的外地物业服务企业,应当在资质年检合格后30日内,将企业年检情况书面告知市房产行政主管部门。

第四十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业根据与业主委员会签订的物业服务合同,对物业管理区域实施统一的物业管理。

物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、服务费用标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第四十五条 物业服务企业应当自签订物业服务合同后15日内将物业服务合同报县、区房管部门备案。已成立业主大会的,备案时应当附送业主大会选聘该物业服务企业的决议。

第四十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第四十七条 未经业主大会选聘,物业服务企业不得进驻物业管理区域。

物业服务企业承接物业时,应当与业主大会、业主委员会办理物业接管验收手续。

业主大会、业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第三十九条第一款规定的资料。

第四十八条 业主委员会应当在物业服务合同期满的90日前,组织召开业主大会作出是否延续物业服务合同的决定,并在合同期满30日前将决定书面通知物业服务企业。未经业主大会同意,业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。

业主大会决定重新选聘物业服务企业或者物业服务企业不愿延续物业服务合同的,业主委员会应当在30日内组织召开业主大会选聘新的物业服务企业。

业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业的,应当在原物业服务合同期满前30日完成招投标工作。

第四十九条 物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起10日内,向业主大会、业主委员会移交本办法第三十九条第一款规定的资料,并办理下列事项:

(一)对预收、欠缴的物业服务费用按实结算;

(二)移交全部物业档案资料;

(三)移交物业管理用房、业主共有的房屋、场地和其他财物,并退出该物业管理区域。

物业服务合同尚未终止,物业服务企业不得擅自撤出物业管理区域。

第五十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业在物业服务合同中依法约定。

普通住宅的物业服务收费应当根据市价格行政主管部门会同市房产行政主管部门制定的服务等级标准的基准价及其浮动幅度进行确定。

第五十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。当事人有约定的,从其约定。

建设单位已按约定向业主办理物业交付手续的,物业服务费用由业主交纳。当事人有约定的,从其约定。

物业管理区域内直管公房租赁合同约定物业服务费由承租户承担的,直管公房承租人应当按约定交纳物业服务费。

第五十二条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用:

(一)业主自用的向业主收取;

(二)公共使用的由业主分摊,按照合同约定收取;

(三)物业服务企业使用的向物业服务企业收取。

物业服务企业不承担代收前款规定费用的义务。确需委托物业服务企业代收的,应当与物业服务企业签订代收委托合同,实行有偿服务。物业服务企业向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务企业代收的有关费用应当按规定在物业管理区域内公示。

第五章 物业的使用与维护

第五十三条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,由业主委员会提请业主大会同意后依法办理有关手续,并告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主委员会依法办理有关手续。

第五十四条 业主应当按照规划设计用途使用物业,不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。确需改变物业使用性质的,应当经过业主大会通过并报规划行政主管部门办理有关手续。影响毗连物业业主合法权益的,还应当征得毗连物业业主的书面同意。

第五十五条 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益,确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意,并告知物业服务企业。

临时占用、挖掘的道路、场地的,应当在约定期限内恢复原状。

第五十六条 业主、物业使用人使用和装修物业应当遵守有关房屋安全使用管理及装饰装修管理的规定。

业主需要装饰装修物业的,应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将物业装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主和装饰装修企业。

第五十七条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

保修期满后,物业专有部位、专有设备的维修养护由业主负责,业主与物业使用人有约定的,从其约定;业主、物业使用人委托物业服务企业对专有部位、专有设备进行维修养护的,维修养护费用由双方约定。

第五十八条 保修期满后,物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支。未建立专项维修资金的,由全体业主承担,业主与物业使用人有约定的,从其约定。

第五十九条 业主转让物业的,应当将转让情况及时告知物业服务企业,并与物业服务企业结清物业服务费用。

业主出租物业的,应当将出租情况及时告知物业服务企业。

第六十条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。

利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主委员会不得擅自同意他人利用共用部位、共用设施设备进行经营。利用共用部位、共用设施设备经营所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第六十一条 物业管理区域内停放机动车的车位、车库,应当优先满足本物业管理区域内的业主和物业使用人的使用。车位、车库不得转让给物业管理区域外的单位、个人。车位、车库有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。在物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

车主对车辆有保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

第六十二条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益的,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的,经业主委员会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

第六章 法律责任

第六十三条 违反第十三条第三款规定,擅自以业主大会筹备组名义开展活动的,由县、区房管部门责令其限期改正,可以并处100元以上1000元以下罚款。

第六十四条 物业管理区域内业主委员会、业主委员会委员有下列情形之一的,由县、区房管部门责令其限期改正,并可处责任人100元以上1000元以下罚款,逾期不改正的,可以解散业主委员会:

(一)违反第十七条第二款规定,业主委员会无正当理由不组织召开业主大会临时会议的;

(二)违反第二十五条第一款规定,业主委员会任期届满,擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动的;

(三)违反第二十五条第三款规定,拒不移交相关资料、印章及相关财物的;

(四)违反第二十七条第一款规定,未经业主大会同意,擅自挪用业主大会、业主委员会经费的;

(五)违反第二十七条第二款规定,未将工作经费的使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告的;

(六)违反第二十九条规定,业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的;

(七)违反第四十条规定,将房屋产权名册用于非物业管理用途的。

(八)违反第四十八条规定,未经业主大会同意,擅自选聘、解聘物业服务企业的。

第六十五条 违反第三十三条规定,建设单位在物业销售前未将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示并予以说明,由市房产行政主管部门责令其限期改正,可以并处5000元以上10000元以下罚款。

第六十六条 违反第四十三条规定,外地物业服务企业进入本市承接物业未报备案的,由市房产行政主管部门责令限期改正,可以并处1000元以上10000元以下的罚款。

第六十七条 违反第四十五条规定,物业服务企业未按规定将物业服务合同报送备案,由县、区房管部门责令限期报送备案,可以并处1000元以上10000元以下罚款。

第六十八条 物业服务企业有下列情形之一的,由市房产行政主管部门责令限期改正,可以并处10000元以上50000元以下罚款,并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书:

(一)未经业主大会选聘擅自进驻物业管理区域的;

(二)撤出物业管理区域未移交物业管理用房、共用部位、共用设施设备的;

(三)物业服务合同尚未终止,擅自撤出物业管理区域的;

(四)物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业,原物业服务企业拒不退出物业管理区域的。

第六十九条 物业服务企业被依法撤销资质证书的,其法定代表人及负有主要责任的经理、项目经理等物业服务从业人员三年内不得在本市行政区域内从事物业管理活动。

第七十条 违反第六十条规定,业主委员会擅自同意他人利用共用部位、共用设施设备进行经营的,由县、区房管部门责令其限期改正,可并处责任人1000元以上10000元以下罚款;有收益的,所得收益用于补充专项维修资金。

第七十一条 违反第六十二条规定,物业存在安全隐患危及公共利益及他人合法权益需维修养护时,有关业主不予配合的,由县、区房管部门予以警告,责令限期改正,可以并处100元以上1000元以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第七十二条 物业管理行政主管部门及其工作人员不依法履行监督管理职能、或者发现违法行为不予查处、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者行政监察部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第七十三条 本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间和走廊、通道以及其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。

本办法所称共用设施设备,是指物业管理区域或者单幢房屋内,共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性车库车位、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第七十四条 本办法自2007年10月1日起施行。




中华人民共和国政府和印度共和国政府文化协定一九九五年至一九九七年执行计划

中国政府印度政府


中华人民共和国政府和印度共和国政府文化协定一九九五年至一九九七年执行计划


(签订日期1995年2月28日 生效日期1995年2月28日)
  中华人民共和国政府和印度共和国政府为进一步发展两国文化交流和加强两国友好关系,根据一九八八年五月二十八日在北京签订的中印文化协定第十条规定,经过共同协商,拟定一九九五年至一九九七年文化交流执行计划如下:

              一、文化艺术

 1、1 双方互派一个政府文化代表团到对方国家访问。

 1、2 双方各派两名档案工作者互访一周,交流档案工作经验,探讨档案工作理论与发展问题。

 1、3 双方相互在对方国家举办一个为期两周的手工艺品展览并互派随展人员。

 1、4 双方互办一个为期十天的现代美术展览并互派随展人员,参加展览的开幕和闭幕仪式。

 1、5 双方将互派表演艺术团体,艺术团的人数及访演的时间由双方事先商定。

 1、6 双方互派一个由绘画、雕塑、陶瓷等艺术家在内,最多不超过五人的文化艺术专家代表团互访两周。

 1、7 中国文化部外联局与印度文化关系委员会互派一个由五人组成的文化工作者代表团访问对方国家,为期七天。

 1、8 双方互派一个由五位文物专家组成的文物代表团互访两周。

 1、9 双方鼓励并支持英迪拉·甘地国家艺术中心和洛阳龙门研究所、乌鲁木齐博物馆、库车博物馆及双方通过协商指定的其它中方机构和团体之间进行学术交流。交流的具体事宜将由双方商定。

               二、教育

 2、1 双方将为两国教育和行政人员之间的经验交流提供方便,促进对对方国家教育制度的研究。中国北京的国家教育发展研究中心和新德里的国家教育规划和管理学院将作为今后这一领域的相关合作机构。这一合作将根据上述两个机构签订的谅解备忘录执行。

 2、2 双方同意共同进行关于扫盲模式的综合性研究,研究的主要对象是成人教育和继续教育规划。中方的执行机构为北京的中央教育科学研究所,印方的执行机构为新德里的成人教育学院。双方的执行机构将互通有关的政策和规划,交换教材及有关教育方法的资料。

 2、3 双方同意采取具体步骤在两国高等院校之间建立联系。本计划包括(1)双方在本协议执行期内交换四名学者到对方国家进行为期四周的访问;(2)在双方已建立联系的主要领域举办联合研讨会/讨论会;(3)交换书籍、科研材料、视听辅助材料和学生等等。中方的执行机构为国家教委外事司,印方将由印度大学拨款委员会商自己院校、研究所后执行。同时双方各自指定一至二名具体负责的教授并向对方提供有关人员的名单和联系地址。此外,双方还鼓励两国除商定的对口院校之外的院校和机构直接进行交流。

 2、4 双方同意交换教育代表团考察了解对方国家在诸如教育政策、基础教育、扫盲教育、成人教育、职业教育、高等教育等方面的情况。代表团将由五人组成,访问时间为二周。双方在本协议执行期限内将交换一个这样的代表团,本项目中方执行机构为国家教委外事司,印方执行机构为教育部对外学术关系局。

 2、5 双方同意在本协议执行期限内邀请对方五名学者参加在邀请方国家举办的国家级/国际会议和研讨会,研讨的题目由双方共同商定。会议注册费及会议期间的食宿费用由邀方负担,同时安排应邀者会后参观有关教育单位,总共时间最多不超过十五天。本项目中方执行机构为国家教委外事司,印方执行机构为教育部对外学术关系局。

 2、6 双方将鼓励在两国的大学和工程技术学院的科技教育领域之间建立合作关系。双方合作的机构和领域由中方的国家教委外事司与印方教育部科技局商定。双方支持天津大学与克拉格布尔的印度理工学院在工程教育方面已经进行的合作。

 2、7 双方将鼓励职业教育及人力规划领域内的信息和专门技术的交流,中方的执行机构为北京的中央教育科学研究所,印方的执行机构为博帕尔的中央职业教育研究院。

 2、8 两国每年将在和印度社会科学研究委员会和中国社会科学院管辖之外的高等院校及其科研单位之间交换四个月的学者。此项目将由印大学拨款委员会、印度历史研究委员会与中国国家教委外事司负责执行,交流的具体事宜另商。

 2、9 双方重视业已进行的互换进修生(含研究生)项目,双方同意每年向对方提供二十五个奖学金名额(按当年享受奖学金人数总数计算)。提供奖学金的专业包括:语言、文学、艺术(含音乐舞蹈等)、社会科学、自然科学(含传统医学)、工程技术及农业。双方同意努力在适当的领域内为对方研究生提供英语教学和科研条件。双方还同意在使对方留学生按时入学、及时住宿等方面努力提供方便。

 2、10 双方同意积极鼓励各自国家的公民到对方国家自费留学。在办理入学手续和签证方面,双方将积极提供方便。

 2、11 双方鼓励对残疾人和弱智人进行特殊教育的合作。中方的执行机构为北京的中央教育科学研究所,印方的执行机构为新德里的国家教育和培训委员会,双方的执行机构将互换出版物、交流信息和个案研究的案例。

 2、12 双方同意互换语言教师(汉语和印地语),他们将享受对方国家有关对外国教师的同等待遇。双方同意扩大在此方面的合作范围,包括探讨交换其他语种和学科教师的可能性。

 2、13 双方同意每年交换语言教科书和其它出版物以及教学辅助材料以推动语言教学项目。中国对外汉语教学办公室与印方的国家教育研究和培训委员会和海得拉巴中央语言学院为双方相关执行单位。

 2、14 双方意识到建立相互承认高等教育学位、文凭和证书的制度有利于促进双边教育交流。双方将为相互承认高等教育的学位、文凭和证书而共同努力。中国国家教委外事司与印度大学协会将在此方面予以合作,并在本协议执行期限内交换一个三人工作小组以商谈协议文本。

              三、社会科学

 3、1 双方在相互同意的学术机构间交换社会科学学者,每年四人月(包括翻译)。

 3、2 双方可以根据一九九二年十一月印度科学理事会访问中国期间与中国社会科学院确定的主题科目举行联合会议,参加会议的学者可根据情况包括在第3、1条所提的四人月中。

              四、图书出版

 4、1 双方鼓励参加在对方国家举办的具有商贸性质的图书节。

 4、2 双方互办图书展览,具体事宜双方通过外交途径商定。

 4、3 双方鼓励在汉印、印汉词典及会话指南的出版上进行合作。

 4、4 双方互相推荐当代优秀文学作品供对方国家翻译和出版。

 4、5 双方互换一个五人作家(包括诗人)代表团。

 4、6 印度加尔各答国家图书馆与中方的图书馆互换相互感兴趣的图书资料。

 4、7 印度加尔各答国家图书馆与中方的图书馆在对等的基础上互换图书馆工作人员。

            五、新闻与大众媒介

 5、1 双方互相参加对方主办的电影节。

 5、2 双方将在对方国家互办电影回顾展,具体事宜另商。

 5、3 双方根据对等的原则于一九九六年互办电影展。

 5、4 双方互换广播电视节目。

 5、5 双方以对等原则互派五至六人广播电视代表团,为期一周。

 5、6 双方在共同感兴趣的电视节目制作方面进行合作,具体事项通过双方协商决定。

 5、7 双方互换一个五人新闻代表团互访两周。

 5、8 双方将探求在北京电影学院和印度影视学院之间互换教师的可能性,双方将根据对等的原则互派一名教师去对方学院进修,期限为一学期,具体事宜另商。

             六、青年、体育

 6、1 双方鼓励两国青年机构及团体进行交流和合作,具体事宜由双方青年机构另行商定。

 6、2 双方鼓励和支持两国之间进行体育交流和合作,具体事宜由双方体育机构另行商定。

               七、其它

 7、1 未列入本计划的附加提议将通过双方协商确定。

 7、2 所附的总则和财务条款包括于本执行计划之内。
  本执行计划于一九九五年二月廿八日(印历一九一六年十二月九日)在新德里签订,文本用中文、印地文和英文写成,共计六份,所有文本同等作准,本计划自签字之日起生效。

  中华人民共和国政府              印度共和国政府
     代 表                   代 表
     高逻甲
 
            中印文化交流一九九五年
         至一九九七年执行计划总则和财务条款

 总则
  1、本执行计划并不排除通过外交途径所安排的在文化、艺术、教育领域内的其它合作项目,双方将通过外交途径对本计划的执行情况进行回顾。
  2、关于人员、代表团及展览互换:
  I)派出方至少于行前两个月将本计划之下选出互换的人员或代表团成员的行期及其简历(包括使用何种语言)送交对方,若是表演团体或展览,则提前四个月。
  II)接待方须在接到派出方出访计划提议后一个月内作出答复。
  III)接待和派出双方取得一致后,派出方至少于行前三周将派出人员乘坐的交通工具、入境口岸及抵达时间等通知对方。
  IV)如有必要,接待方将尽可能为代表团或来访者提供翻译。
  3、双方将为来访代表团或个人了解本国风俗文化提供便利。
  4、派出方须在学年开始前将派出人员材料递交接待方。接待方须在学年开始前将是否同意接收来访人员及奖学金情况告知派出方。

 财务条款
  5、对于本计划下双方互换的艺术团组,派出方将负担该团组的往返国际旅费和零用费,而接待方将承担在其国内访问时团组的食宿(包括软饮料)、交通及急诊医疗费用。双方同意接待方将直接安排团组的膳食、饮料,而不付给现款。如果情况特殊,将按访问时的膳食标准和交通费用向访问者提供与其身份相符的津贴。
  6、对于本计划下双方互换的艺术展览,派出方将负担随展人员及展品托运的国际往返费用,接待方将承担同等数量的随展人员在其国内的食宿、交通、急诊医疗和展品在其国内的托运费用。关于图书展览的细节,双方将通过外交途径商定。
  7、对于互换的艺术展览和表演团体:
  (I)接待方负责根据有关资料提前两个月印制对方展览或艺术团的小册子(包括图片和文字);
  (II)展品、道具抵达目的地后,接待方须在派出方代表在场的情况下方可开箱检验。
  8、对于互换奖学金,双方将给奖学金受益者免费提供住房和医疗保护,并根据各方的有关规定及时提供每月生活费用。派出方将负担本国人员的往返国际旅费。