鹰潭市房地产开发项目规划设计联审和竣工联合验收暂行办法
江西省鹰潭市人民政府
关于印发《鹰潭市房地产开发项目规划设计联审和竣工联合验收暂行办法》的通知
鹰府发〔2011〕7号
月湖区人民政府，市龙虎山风景名胜区管委会，鹰潭经济技术开发区管委会，市信江新区管委会，市政府有关部门:
《鹰潭市房地产开发项目规划设计联审和竣工联合验收暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
二〇一一年二月二十四日
鹰潭市房地产开发项目规划设计联审和竣工联合验收暂行办法
第一章 总则
第一条 为规范本市房地产开发项目建设行为，提高行政机关办事效率，维护建设单位和购房者的合法权益，根据有关法律、法规，结合实际，制订本办法。
第二条 本办法所指的房地产开发项目，是指按建设项目审批程序批准的，由具有资质的房地产开发企业开发组织建设的普通住宅、公寓、办公用房、商业用房及其按规划要求配置的配套设施。
第三条 凡在本市城市规划区范围内取得国有建设用地使用权后的房地产开发项目，在取得建筑工程施工许可证之前，必须进行设计联合审批（以下简称联审）。房地产开发项目竣工后，必须进行竣工联合验收（以下简称联验）。
未经联审的房地产开发项目不得办理施工许可证。未经联验的房地产开发项目不得交付使用，不得办理房屋所有权初始登记、国有建设用地使用权分割登记。
第四条 鹰潭市房产管理局负责房地产开发项目联审和联验的牵头工作，月湖区政府、市城乡规划局、市城乡建设局、市城管局、市国土资源局、市人防办、市消防支队、市环保局、市气象局、市教育局、市卫生局、市体育局、市行政服务中心等单位依照各自职责做好房地产开发项目联审和联验工作。
邀请项目所在地的社区居委会参与房地产项目的联审联验。
月湖区政府、市教育局、市卫生局、市体育局、市城管局等单位编制的社区居委会、幼儿园、社区卫生服务站、体育设施、环卫设施等专项规划经市政府批准后，作为联审和联验的依据。
第五条 参加联审的部门（以下称联审部门）和联验的部门（以下称联验部门）应当在鹰潭市行政服务中心设立窗口，明确专人负责联审和联验工作中的受理、现场查验、投诉调处及联系等事宜。
第二章 联审
第六条 房地产开发项目建设联审按照“统一受理、分头审批、限时完成、集中回复”的运作方式。
第七条 建设单位应提交下列资料：
（一）申请报告及房地产开发企业资质证书；
（二）项目核准文件；
（三）《项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及用地红线图；
（四）《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地使用证》；
（五）环境影响评价报告书（表）；
（六）全套设计方案（包括公共配套的幼儿园、安保监控设施、社区卫生服务站、体育设施、环卫设施、物业管理用房、社区居委会用房、小区内消防设施、休闲设施、小区绿化方案及树木保护方案、消防设计、人防设计、防雷设计等）和施工图审查备案单；
（七）按国家有关规定应提供的其他资料。
第八条 联审单位职责分工：
（一）市房管局负责审查申请报告、房地产开发企业资质证书、项目核准文件等与本局职责相关的内容；
（二）市城乡规划局负责审查《项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、建设用地红线以及公共配套建筑设计方案中的小区内市政公用设施、环境景观设施、游憩休闲设施等与本局职责相关的内容；
（三）市城乡建设局负责审查施工图设计文件备案、供水、排水、供气、节能等与本局职责相关的内容；
（四）市城管局负责审查建设范围内的《小区绿化方案》、《树木保护方案》、公共配套建筑设计方案中的物业管理用房和环卫设施等与本局职责相关的内容；
（五）市国土资源局负责审查《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地使用证》等与本局职责相关的内容；
（六）市消防支队负责审查消防设计文件等与本支队职责相关的内容；
（七）市环保局负责审查环境影响评估报告书（表）等与本局职责相关的内容；
（八）市人防办负责审查人防工程设计方案等与本办职责相关的内容；
（九）市气象局负责审查与防雷装置等与本局职责有关方面的内容；
（十）月湖区政府、市教育局、市卫生局、市体育局分别负责社区居委会用房、幼儿园、社区卫生服务站、体育设施等方面的审查；
（十一）市行政服务中心负责有关窗口工作的协调和规费的核算、跟单等工作。
第九条 鹰潭市行政服务中心房管局窗口（以下称受理窗口）统一受理建设单位的有关资料，受理窗口应当场对开发单位申报资料进行审查，符合条件的应当场予以受理，出具《联审联批通知单》，明确办结时限，并抄告市行政服务中心；不符合条件的应一次性明确告知建设单位所缺资料，出具《补件通知书》，并予以退件，待符合条件后予以受理。
第十条 受理窗口受理联审资料后，将相关资料通过联审部门窗口分送各联审部门进行审查。各联审部门应当在5个工作日（涉及批前公示、结果公告、听证、专家评审、政府审批、招投标时间除外，涉及重大复杂工程时，消防审查可放宽至十个工作日）内提出审查意见，并反馈给受理窗口和市行政服务中心（需要签订有关协议的要提交书面协议）。对没有在规定时间内提出意见，又未及时提出资料不全或材料内容不符合要求的，视为同意。
第十一条 开发项目经联审后，由市房管局通知建设单位依照建设项目一站式收费的有关规定在窗口进行跟单缴费，经市行政服务中心和市财政局窗口复核后，统一缴入财政专户，再到市城乡建设局办理《建筑工程施工许可证》。
第十二条 房地产开发项目的设计应根据建筑红线所确定的建设范围统一设计、统一联审，并实施一次性开发，同步交付使用。如因特殊原因确需分期建设的，应在设计联审时提出分期建设方案，相应市政公用基础设施和公共配套设施应满足使用要求。其中首期开发的工程中应当优先建设主要公共配套设施。项目中有拆迁安置任务的，安置房应当安排在首期。
第十三条 房地产开发项目进行转让时，经市规划委员会批准的原规划方案和经联审批准的原公共配套建筑方案对受让方同样适用。
第十四条 房地产开发项目《建设工程规划许可证》超过法定时效的，应当按照本办法规定的程序重新申报联审。
第十五条 联审通过后的相关方案不得擅自变更，确需调整的，按有关法律法规和规章规定的程序办理。调整涉及多个部门的应当按照本办法规定重新申报联审。
第三章 联验
第十六条 房地产开发项目按联审批准的建设规模和标准实行竣工联验，由市房管局组织实施。
房地产开发项目中的单项建筑工程质量验收，由市城乡建设局依法监督建设单位组织实施；规划指标验收由市城乡规划局先期负责验收。
第十七条 房地产开发项目验收内容包括：
（一）规划指标验收；
（二）市政公用设施验收：含道路与标志标识、停车场（库）、室外公共照明、环卫设施、各类公用管线（供水、供电、供气、雨水、污水管线，其它管线应设专用管沟）；
（三）环境景观设施验收：含绿地、游憩设施等；
（四）物业管理用房、社区居委会用房、幼儿园、社区卫生服务站、体育设施等验收；
（五）拆迁安置房和白蚁预防落实情况验收等；
（六）建设用地合法性验收；
（七）人防工程验收和消防验收；
（八）按照国家规定需要验收的其他内容。
第十八条 房地产开发项目联验职责分工：
（一）市城乡建设局负责监督供水、供气、排水和建筑节能等有关方面的验收；
（二）市城乡规划局负责规划指标、市政公用设施、环境景观设施等有关方面的验收；
（三）市城管局负责环卫设施、物业管理用房、小区绿化和树木保护等有关方面的验收；
（四）市国土资源局负责建设项目依法用地和履行出让合同有关方面的验收；
（五）市房管局负责拆迁安置房和白蚁预防落实情况有关方面的验收；
（六）市气象局负责防雷装置有关方面的验收；
（七）市消防支队负责消防有关方面的验收；
（八）市人防办负责人防设施有关方面的验收；
（九）市环保局负责环保有关方面的验收；
（十）月湖区政府负责社区居委会用房有关方面的验收；
（十一）市教育局、市卫生局、市体育局分别负责幼儿园、社区卫生服务站、体育设施等有关方面的验收；
（十二）市行政服务中心负责房地产开发项目规费有关方面的验收；
（十三）建设用地红线范围内所有的施工机器（具）、临时建筑物、构筑物、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕；建设期间临时设置的架空电缆、电线、地面裸露的管线等已拆除或埋入地下，达到工完、场清、地平、无垃圾（所有验收人员现场察看，并签署意见）；
（十四）建设用地四周界限与建设用地外相连的道路、人行道、河道、围墙等设施建设，应当符合规划设计要求，并满足业主生活和通行条件（所有验收人员现场察看，并签署意见）。
第十九条 房地产开发项目联验应提交的资料由各联验部门根据竣工验收的内容予以明确后，由受理窗口统一对外公示。
第二十条 建设单位申请办理项目联验手续时，应当向受理窗口报送按前条规定的公示资料。受理窗口应当在收到相关资料后5个工作日内组织联验。各联验部门应当派人现场参与联验。不派人到场的视为同意验收合格。各联验部门应在10个工作日内反馈验收意见。验收意见全部合格后，发放房地产开发项目联合验收合格证；验收不合格的，各联验部门要提出整改意见。建设单位整改到位后，书面报告受理窗口，再由受理窗口书面通知相关联验部门窗口，相关验收部门应当在3个工作日反馈验收意见。建设单位如拒不按要求整改的，由相关部门按法律、法规进行处置。
第二十一条 申请分期验收的，应当经市房管局同意后方可实行，待项目全部完成后再进行项目总体验收。
第二十二条 市房管局负责组织接待验收投诉。各联验部门应当明确专门部门按照联验职责分工分别负责有关方面投诉的解释和调处，不得拒绝和推诿。
第二十三条 建设单位必须将联合验收合格作为房地产开发项目交付使用的必备条件，并在商品房屋买卖合同中予以注明。
建设单位在各新闻媒体发布的商品房屋销（预）售广告，必须标注“鹰潭市房管局忠告购房者：房地产开发项目必须通过联合验收后，方可交付使用和办理《房屋所有权证》以及《国有建设用地使用证》”的字样。
第四章 责任
第二十四条 房地产开发项目未办理施工许可证并擅自开工建设的，由市城乡建设局依照相关法律、法规进行处理，未经联验并擅自交付使用的，由市房管局依照本办法进行处理。
第二十五条 联审部门和联验部门有关工作人员在房地产开发项目联审和联验活动中玩忽职守、循私舞弊、索拿卡要的，对有关责任人予以行政处分；触犯刑律的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第二十六条 本办法自二〇一一年二月二十四日起施行。
论公共行政的现代化
（黄国钧 18001614@163.com 13508988576）
引 言
公共行政现代化，是指为使我国公共行政制度达到世界先进水平，按照特定的理想模式对公共行政的构成要素进行理性化改造，使公共行政制度越来越接近其本身的形式合理性和实质合理性①。从法律的观点来看，所谓公共行政现代化就是法治政府，这个法治不是（由某个统治者）依法而治，而是由法律来统治。
西方国家在上世纪三十年代经济大危机后通过政府广泛干预而使经济得以恢复并走向繁荣，如苏联建国后通过全面的政府计划经济使之由农业国迅速转变为工业国以及我国在五十年代通过政府对经济及社会生活的全面领导、干预而使国民经济迅速恢复、发展的干预经济、干预社会，甚至干预人们私生活的种种职能，使人们“从摇篮到坟墓”都依赖国家和政府，国家和政府逐步演变成“行政国家”、“全能政府”。②
“行政国家”、“全能政府”是人们在“市场失灵”后对“公共物品”（包括抑制垄断、防止不正当竞争，调节社会收入分配，防止贫富过分两极分化，解决工人失业、环境污染、信息不对称等“外部性”、“内部性”问题）需求大量增加后，人们为满足此种需求而自觉或不自觉地制造出来的一种奇特之物。此种奇特之物一经制造出来，确实给人们神奇般地生产和提供了各种各样所需要的“公共物品”，但是，其在生产和提供“公共物品”的同时，也魔术般生产出各种各样人们
①高加伟，吴小龙：《论公共行政的现代化》，载《行政法学研究》2003年第2期P9②姜明安：《新世纪行政法发展的走向》（http://www.chinalawinfo.com，2004年1月30 日）
所不愿看到的副产品。而且，行政国家、全能政府的副作用随着时间的推移越来越发展，以致于其有完全演变成一个社会毒瘤的趋势。这种现象即为政府的异化，亦称“政府失灵”.其主要表现在：(1)对民主、自由和人权的威胁。行政权过于强大，如果没有同样强有力的控制机制，它必然形成对民主、自由、人权的威胁：使议会（或代表大会）徒具形式，使法院听命于政府，使人民对行政官员心存畏惧。（2）腐败和滥用权力。行政权本来是人们为获取“公共物品”而设置的，但是当其异化以后，它即在为公众提供“公共物品”的幌子下，大肆为掌握和行使其权力的人提供“私人物品”（如金钱、财物，甚至美色）。他们本来是人民的“公仆”，但却以权力把自己塑造成“主人”。行政权的滥用和腐败，有时可以达到令人发指的地步。如成洪杰案、赖昌
星案、某省省委书记案等等，无不令人发指。（3）官僚主义和效率低下。“门难进，脸难看，话难听，事难办”是官僚主义和效率低下的生动写照。（4）人、财、物资源的大量浪费。机构重置，重复建设，编制臃肿，都增加了国家财政开支，而这些开支及人员，原本可以用来发展经济，搞国家建设的，现在却“内耗”而“耗”掉了。（5）人的生存能力和创造能力的退化。行政国家往往与计划经济制度和福利国家相联系。实践证明，计划经济和福利国家均不利于培养和激励人的竞争精神和创新能力。这是行政国家异化的另一种表现。
自从二十世纪中期以后，世界上越来越多的人开始看到和认识到这种危险。于是许多国家开始采取各种措施限制行政权，控制行政权，
①姜明安：《新世纪行政法发展的走向》（http://www.chinalawinfo.com，2004年1月30 日）
转化行政权，限制和缩减行政的“疆域”。这样，到二十世纪后期，大多数“行政国家”陆续逐步过渡到“有限政府”。这种过渡的一般途径是：（1）转变和缩减政府职能，限制行政权。（2）规范行政行为，控制行政权。（3）加强社会自治，转化行政权。①
就我国而言，自八十年代以来，公民参与国家行政管理和国家行政权力社会化一直通过多种形式、多种途径在发展和推进。其主要的形式和途径有下述诸种：通过法律、法规规章授权非行政机关的组织行使国家行政职权；行政机关委托非行政机关的组织行使国家行政职权；社会公共组织根据内部章程行使公共权力。
社会公行政与国家行政同属公共行政，二十世纪中期以后，公民逐步广泛参与公共行政，不仅促进了国家行政的民主化，而且导致了国家行政权逐步向社会转移和社会公行政，即公民自治的范围逐步增大。而中国，是在中国共产党领导下的社会主义国家的公共行政，有中国特色的公共行政。因此，在现代社会，在中国，公共行政的现代化还要从以下方面做起：
一 改进党的领导
在中国，公共行政现代化是在中国共产党的领导下进行的。因此，首先必须改进中国共产党的领导，以利于公共行政现代化的进行。而如何改进党的领导呢？笔者以为，要从以下几点做起：
首先，党要依法领导，依法执政。党对政府工作的领导是由我国的国家性质决定的。在我国，中国共产党的领导地位是明确的，党对政府工作的领导也是不容置疑的。在处理党政分离的问题上，党的一贯政策是，实施政治和组织上的领导，通过国家机关党组织的作用，贯彻党的路线、方针和政策，而不包办政府机关的具体业务。既不能以党代法，也不能忽视党的领导。《宪法》第5条第5款规定，任何组织和个人都不得有超越宪法和法律的特权。共产党也不例外。我们要理顺党政关系，做到党要管党，党政分离，克服党政不分的弊病。正确处理党控制政府还是法控制政府的问题。在我们国家，党管政府，但党和政府都必须在法律范围内活动，这是最根本的问题。目前我国一定程度上存在着党代替法规范政府的不正常现象。
其次就是贪污腐败问题。我国党和政府提出“立党为公，执政为民”的口号，可是贪污腐败现象还是屡见不鲜。有人说过，阳光是最好的防腐剂。因此，构筑“阳光政府”是反腐的一项措施。
另外还有党的作风问题。党代表先进生产力发展方向，代表先进文化发展方向，代表最广大人民的根本利益，因此，党的形象至关重要。而这些又通过党的作风体现出来，所以，要改善党的作风。
总之，我们要以马列主义，毛泽东思想，邓小平理论为指导，全面贯彻“三个代表”精神，坚持“一个中心，两个基本点”，以经济建设为中心不动摇，建设精神文明、物质文明、法治文明的现代化的社会主义国家。
二 新行政管理手段
相对于传统的行政管理手段，现代行政管理手段的权力性、强制性色彩减弱了，淡化了，而越来越多地体现出民主、协商的品格，体现出行政主体与行政相对人相互合作的精神。这种新的品格和精神既在变革后的传统管理手段中得到反映（如在行政许可、行政处罚中增加听取相对人陈述意见和举行听证的程序，在行政征收、行政强制中增加事前告知程序为相对人提供申辩的机会，等等），更在二十世纪中后期新出现，新发展的许多新管理手段①中得到体现。这些新管理手段主要有下述四种：
（1）行政指导
行政指导是现代行政管理一种使用频率很高的手段。行政机关通过发布各种政策文件、纲要、指南或通过直接向相对人提供建议、劝告、咨询等，引导相对人作出某种行为或不作出某种行为，发展哪些领域、事业，或抑制哪些领域、事业等。在许多场合，人们相信行政指导，自愿接受行政指导，行政指导取得了很大的成效，但是，它也有不足，一旦行政指导错误或失当，导致相对人利益重大损失，行政机关却可以以其行为属于“指导”而非强制为由而不负责任。在新世
纪，各国行政法无疑将会对行政指导进一步在制度上予以完善，行政指导将不再是完全自由裁量的事实行为，而是应受一定法律规范约束的法律性行为（亦非完全的法律行为）。
（2）行政合同
在现代行政管理中，行政机关越来越多地运用行政合同手段实现其管理职能。行政合同作为一种行政管理手段，并非能适用于所有行政领域和所有行政管理事项。在国家安全、社会秩序和许多涉及重要
①这些管理手段有的也许产生于更早的时期，但是真正在行政管理中得到较广泛运用，从而得到较大发展则还是在二十世纪中后期。见姜明安 《新世纪行政法发展的走向》（http://www.chinalawinfo.com，2004年1月30 日）
国家和公共利益的领域，一般都不适用行政合同。而且，在可能适用行政合同的领域，法律对行政合同手段的运用亦应加以严格的规范和控制，如合同的缔结在可能的条件下，应采用招标、投标的方式。否则，这一管理方式也极易导致腐败和权力滥用。
（3）行政奖励
行政奖励是行政机关运用精神和物质激励的方式引导行政相对人作出某种行为，以促成一定行政目标实现的行政管理方式。作为一种新的管理手段，它是传统管理手段的补充，而非代替传统手段。
（4）行政给付
行政给付主要是“福利国家”时代发展起来的一种管理手段，即行政机关通过给特定行政相对人发放抚恤金、救济金、养老金、失业补助、最低生活补贴等，以维持处在年老、贫穷、失业和其他困难情景下的相对人的基本生活，并进而维持社会的安定和社会正常的生产、生活秩序。
上述行政管理手段的变迁，无论是传统手段内容和程序的变革，还是新的手段的产生和形成，都还只限于国家行政机关行使行政职权，对社会实施行政管理的领域，至于在行政权力社会化情形下，非国家的社会公共体行使特定行政职权，实施一定范围、一定领域的行政管理，其行政手段则更为多样化，更体现了权力弱化和与相对人的协商、合作精神。
三 以法治代替人治
------对行政权力的法律控制
在法治化日益发展的今天，我国不少地方老百姓在利益受到行政机关损害后不是去法院寻求保护而是去“上访”。为什么呢？是他们法律意识淡薄，不知道去法院，还是法律保护不了他们呢？
事实上，他们也曾提起诉讼，就象本文后面所提到的“养猪大王”刘定国案及河北一农民用四十头猪打赢一头猪的官司案。要么是漫长的诉讼，要么是“法院打白条”（判决得不到执行），为什么呢？执行难，难在哪里？行政权力过大，得不到有效控制，实际上，大部分行政案件的审理、判决和执行是令法院最为头疼的事。审理、判决难，更难的是，如果行政机关不主动执行判决，如何去“执行政府”？政府掌握着司法机关的财政、人事等许多命脉，执行政府，无疑于“老虎头上抓虱子”。另外，从“上访”字面含义就可以看出，这是一种由下而上的不平等方式，其中含有浓厚的人治味道。至今仍然存在的“清官效应”就是最好的人治思想残余的明证。
从法律的观点来看，所谓公共行政现代化就是法治，这个法治不是（由某个统治者）依法而治，而是由法律来统治。应对政府行政权力实行有效的法律控制。
行政权力在今天已经渗透到社会生活的每一个角落，对人们的生活产生了全方位的影响。行政权，立法权和司法权三者之间的传统界限已被打破，行政机关不仅扩大了自己传统的权力阵地，还逐渐享有过去所难以想象的行政立法权，行政司法权，其权力行使的手段和方式也更加复杂多样。和立法权，司法权相比，今天的行政权力已变得
前所未有的强大。①
综上所述，行政权力随着社会的发展经历了一个由简单到复杂，由弱小到强大的演化历程。行政权力的这种不断扩张的趋势，是其最为典型的外部特征之一。日益扩张的行政权力，容易导致如下后果：首先，行政权力的扩张与其运行方式的灵活，外部范围的不确定性相结合极易造成对公民个人权力的侵害。其次，行政权力的扩张易于造成行政专制，独裁。再次，权力与腐败具有共生性，日益扩张的行政权力更是为形形色色的权力腐败提供了滋生的土壤。
十九世纪英国历史学家阿克顿勋爵曾昭示世人：“权力趋于腐败，绝对的权力导致绝对的腐败。”行政权力的范围的扩张为这种权力的交换提供了更多的可能，而行政权力的行使自由度的不断增加则为权力腐败提供了更多的便利。腐败已成了附在行政权力肌体上难以清除的恶瘤。如铁岭中院2月9日开审盘锦“涉黑案”。尽管黑白不分、官匪合流已成为一些地方黑社会犯罪的特征，学者们称之为一钟“西西里化”的陷阱。但像此案34名被告就有22名公安干警，包括作为头目的分局副局长和派出所所长两名，还是很鲜见的。况且罪恶就是罪恶，不因为它已泛滥就不再骇人听闻。②
要防止黑白颠倒，就必须从“法制”走向“法治”，也就是从对付黑猫走向制衡白猫。“法治”是源自英国的一种传统，它的基本意思是法律必须具有一种根本的精神。法律凭这种精神来区分黑白，来统治一
① 湛中乐：《论对行政权力的法律控制》（http://www.chinalawinfo.com，2004年1月18日）② 王怡：《把白猫和黑猫分开》（http://www.chinalawinfo.com，2004年3月15日）
个国家。既统治国家的公民，也统治国家本身。
行政权力的扩张具有其内在的必然性，是社会经济文化不断发展的要求。尤其在我国目前这种特殊时期，不断提高经济效益，加速社会发展是建设社会主义市场经济体制，实行现代化建设的宏伟目标的必然要求。但对社会公平的追求要求我们在注重效益的同时必须加强对行政权力的法律控制。合法，良好的行政权力运行状态将有助于树立政府守法，廉洁，高效的形象，并因此而增强公众对政府的信任。
